Em 6 de outubro de 2026 a Real 21 leu a tabela de lançamentos das 117 páginas de bairro do próprio site e mediu a metragem anunciada de 1.795 empreendimentos distintos — a página da cidade publica 1.802 no mesmo dia, e a diferença são oito bairros com um único imóvel, cuja tabela o site não monta. É a primeira vez que este levantamento olha para o tamanho do que se lança, e não para o preço, o prazo ou a construtora.
O retrato que sai dali tem duas metades que não combinam. O apartamento pequeno é de São Paulo inteira: em 59 dos 60 bairros com dez ou mais lançamentos existe pelo menos um empreendimento com unidade de até 35 m². O apartamento grande não é. Entre esses mesmos 60 bairros, a maior unidade do empreendimento típico vai de 39,5 m² na Consolação a 512,5 m² no Alto de Pinheiros — 13 vezes.
A conta da cidade: 34 m² no piso, 60 m² no teto
Cada empreendimento anuncia uma faixa de metragem — a menor unidade e a maior. Juntando os 1.795, a menor unidade mediana tem 34 m² e a maior unidade mediana tem 60 m². A distância entre as duas pontas dentro do mesmo prédio é curta: 19 m² na mediana. Não é um mercado de prédios com muitas opções de tamanho; é um mercado de prédios com uma faixa estreita.
| Medida | Metragem |
|---|---|
| Menor unidade — mediana | 34 m² |
| Menor unidade — 1º quartil | 26 m² |
| Menor unidade — 3º quartil | 71 m² |
| Menor unidade — mínimo da base | 14 m² |
| Maior unidade — mediana | 60 m² |
| Maior unidade — máximo da base | 1.289 m² |
| Amplitude dentro do empreendimento — mediana | 19 m² |
Metade dos lançamentos não oferece nada acima de 60 m²
A leitura mais dura da base é esta: em 910 dos 1.795 empreendimentos, nem a maior unidade passa de 60 m². São 50,7% do que está à venda. Na outra ponta, 565 empreendimentos — 31,5% — têm alguma unidade de 100 m² ou mais, e 296 chegam a 200 m².
| Faixa | Lançamentos | % da base |
|---|---|---|
| Tem unidade de até 25 m² | 403 | 22,5% |
| Tem unidade de até 30 m² | 713 | 39,7% |
| Tem unidade de até 35 m² | 942 | 52,5% |
| Maior unidade não passa de 60 m² | 910 | 50,7% |
| Tem unidade de 100 m² ou mais | 565 | 31,5% |
| Tem unidade de 150 m² ou mais | 404 | 22,5% |
| Tem unidade de 200 m² ou mais | 296 | 16,5% |
O compacto está em 59 dos 60 bairros
Com o piso de dez lançamentos, sobram 60 bairros, que somam 1.602 dos lançamentos da cidade. Em 59 deles existe pelo menos um empreendimento com unidade de até 35 m². A única exceção é o Alto de Pinheiros, onde nenhum dos 14 lançamentos desce abaixo disso — a menor unidade mediana do bairro tem 224 m².
E não é presença simbólica: na mediana dos 60 bairros, 54,5% dos lançamentos têm alguma unidade de até 35 m², e em 34 bairros o compacto aparece na maioria dos prédios. Em 35 dos 60, a menor unidade do empreendimento típico já cabe nos 35 m².
Onde o teto é mais alto
| Bairro | Menor unidade (mediana) | Maior unidade (mediana) |
|---|---|---|
| Alto de Pinheiros (14) | 224 m² | 512,5 m² |
| Vila Nova Conceição (23) | 194 m² | 339 m² |
| Ibirapuera (13) | 198 m² | 337 m² |
| Itaim Bibi (37) | 135 m² | 208 m² |
| Moema (79) | 103 m² | 166 m² |
| Jardins (18) | 73,5 m² | 162 m² |
| Jardim Paulista (54) | 119,5 m² | 155,5 m² |
Onde o teto é mais baixo
Na outra ponta da mesma lista de 60, a maior unidade do empreendimento típico fica abaixo de 45 m²: Consolação (39,5 m²), Barra Funda (40 m²), Tucuruvi (41 m²), Santa Cecília (42 m²), Santo Amaro (43 m²), Campo Limpo (43 m²) e Butantã (43 m²). São bairros em que o prédio inteiro é feito de unidade pequena — e, nos sete, o maior apartamento já lançado por qualquer empreendimento vai de 88 m² a 305 m², o que mostra que o teto do bairro é baixo porque a regra é essa, não porque falte um caso isolado.
O preço do m² explica o teto, não o piso
Cruzando os 60 bairros com o Índice Real 21 do m², que em 06/10/2026 marca R$ 16.205 na média da cidade, a relação aparece de um lado só. Entre o m² do bairro e a maior unidade mediana, a correlação de postos é 0,57 — e sobe para 0,66 quando o piso cai para cinco lançamentos e entram 89 bairros. Entre o m² e a menor unidade mediana, fica em 0,33 nos dois recortes. Bairro caro tem teto alto; bairro caro não tem piso alto.
O caso que fecha a frase é a Consolação. O m² dela custa R$ 20.126, 24% acima da média da cidade, e mesmo assim 94% dos seus 16 lançamentos têm unidade de até 35 m², o teto do empreendimento típico é 39,5 m² e nenhum apartamento do bairro chega a 100 m². Pirituba, o m² mais acessível de São Paulo a R$ 7.661, lança unidade maior que isso: teto típico de 45 m² e máximo de 98 m².
| Bairro | % com unidade até 35 m² | m² médio (R$) |
|---|---|---|
| Consolação (16) | 94% | 20.126 |
| Santa Cecília (15) | 93% | 13.991 |
| Campo Limpo (16) | 75% | 8.001 |
| Tucuruvi (24) | 75% | 9.359 |
| Moema (79) | 38% | 25.626 |
| Jardim Paulista (54) | 37% | 33.504 |
| Vila Nova Conceição (23) | 30% | 36.054 |
| Itaim Bibi (37) | 16% | 38.779 |
| Alto de Pinheiros (14) | 0% | 22.706 |
Cinco bairros em que nada chega a 100 m²
Dos 60 bairros do recorte, 55 têm pelo menos um empreendimento com unidade de 100 m² ou mais. Os cinco que não têm são Consolação (teto absoluto de 88 m²), Belenzinho (80 m²), Jabaquara (80 m²), Campo Limpo (91 m²) e Pirituba (98 m²). Quem procura três ou quatro dormitórios nesses cinco endereços não está procurando um lançamento caro: está procurando um produto que, hoje, não existe ali.
Como o levantamento foi feito
A fonte é a tabela de lançamentos publicada em cada uma das 117 páginas de bairro da Real 21, lida em 06/10/2026 depois da limpeza do cache. Cada linha traz a faixa de metragem anunciada pelo empreendimento; dela saem a menor e a maior unidade. Das 117 páginas, 109 publicam a tabela e somam 1.854 linhas, que viram 1.795 empreendimentos distintos depois de descontar os 59 que aparecem em dois bairros. As oito restantes têm um imóvel cada e não montam tabela. O preço do m² por bairro vem do Índice Real 21 do m², atualizado no mesmo dia.
O que estes números não dizem
A metragem é a do empreendimento, não a do apartamento que você vai comprar. Cada prédio anuncia uma faixa, e a unidade da planta que interessa pode estar em qualquer ponto dela. Nada aqui mede quantas unidades de cada tamanho existem: a unidade de contagem é sempre o empreendimento.
Correlação não é causa, e 0,57 não é uma regra. Ela diz que, na média dos 60 bairros, o teto acompanha o preço do m² — não que um bairro caro tenha necessariamente apartamento grande, como o caso da Consolação mostra. E os dois lados vêm de universos diferentes: a metragem sai de 1.795 fichas de lançamento e o m² médio sai dos 1.721 empreendimentos do Índice, que é outro recorte da mesma base. O piso de dez lançamentos por bairro existe para que a mediana signifique alguma coisa; abaixo disso, um único prédio move o número do bairro inteiro.
Como usar esta leitura na busca
A pergunta prática que estes números respondem não é “quanto custa”, é “existe”. Antes de decidir o bairro pelo preço, vale olhar o teto: metade dos lançamentos de São Paulo não oferece nada acima de 60 m², e em cinco bairros do recorte não há um único apartamento de 100 m². A faixa de metragem de cada empreendimento está publicada na tabela da página do bairro — em Moema, em Itaim Bibi e nas outras 115 —, e o preço médio do metro quadrado de cada um deles, no Índice Real 21 do m².
Quem fecha a compra de um lançamento pela Real 21 recebe cashback de 0,21% sobre o valor do imóvel. O benefício tem regulamento próprio, com condições e prazos — vale ler antes de contar com ele.
