Comprar apartamento na planta é trocar tempo por dinheiro. A intuição diz que quem aceita esperar mais paga menos por metro quadrado, e que o prédio que fica pronto logo cobra um prêmio pela pressa. Fomos medir. Em 5 de outubro de 2026 fizemos o censo das 1.792 fichas de lançamento publicadas na Real 21, lemos a data de entrega de cada uma e cruzamos a espera de cada bairro com o preço do metro quadrado que o nosso Índice publica para o mesmo bairro. O resultado é que o prazo de entrega não ordena o preço: entre os bairros com fila comparável, dois que entregam no mesmo mês podem ter metros quadrados que diferem em mais de três vezes.
O recorte: das 1.792 fichas, 1.065 têm entrega marcada para depois de outubro de 2026 — essa é a fila de obra da cidade, espalhada por 110 bairros. Para comparar bairro com bairro usamos apenas os 37 bairros com 10 ou mais obras na fila, que somam 732 das 1.065 obras, ou 68,7% do total. Abaixo desse piso, a mediana de um bairro descreve três ou quatro prédios, não um mercado.
Sete bairros, a mesma espera, e o metro quadrado varia 3,6 vezes
Sete dos 37 bairros têm espera mediana de exatamente 23 meses. Quem comprar hoje uma obra típica em qualquer um deles recebe as chaves, na mediana, em setembro de 2028. O preço do metro quadrado nesses sete bairros vai de R$ 8.971 a R$ 32.500 — uma diferença de 3,6 vezes para exatamente o mesmo prazo.
| Bairro | Obras na fila | m² médio (R$) |
|---|---|---|
| Jardim Paulista | 19 | 32.500 |
| Paraíso | 19 | 19.774 |
| Tatuapé | 19 | 13.211 |
| Saúde | 23 | 11.867 |
| Barra Funda | 15 | 10.913 |
| Vila Sônia | 13 | 10.136 |
| Vila Ema | 10 | 8.971 |
Esses sete bairros somam 118 obras a entregar. Nenhum deles é um caso de borda: o menor tem 10 obras na fila e o maior, a Saúde, tem 23. A espera é a mesma e o preço não é.
O espelho: o mesmo preço, onze meses de diferença na espera
A recíproca também vale. Quatro dos 37 bairros têm metro quadrado dentro de uma faixa de 1,7% entre si — de R$ 16.454 a R$ 16.724 — e a espera entre eles varia onze meses.
| Bairro | Espera mediana (meses) | m² médio (R$) |
|---|---|---|
| Vila Clementino | 14 | 16.454 |
| Bela Vista | 16 | 16.724 |
| Vila Mariana | 19 | 16.672 |
| Perdizes | 25 | 16.502 |
Bela Vista e Vila Mariana têm o metro quadrado a 52 reais de distância e três meses de diferença na fila. Perdizes custa praticamente o mesmo e entrega onze meses depois da Vila Clementino.
Se existe alguma inclinação, ela aponta para o outro lado
Calculada sobre os 37 bairros, a correlação entre a espera mediana e o metro quadrado é de −0,23. Baixando o piso para 5 obras, o que leva a amostra a 71 bairros, ela cai para −0,11. Nos dois recortes o sinal é negativo, isto é: os bairros mais caros tendem a entregar um pouco antes, não depois. Mas a força é pequena demais para sustentar uma regra, e é isso que interessa — o tempo de espera praticamente não informa nada sobre o preço.
Partindo os 37 bairros pela metade no preço, a metade mais cara (metro quadrado mediano de R$ 17.088) tem espera mediana de 19,25 meses, e a metade mais barata (R$ 10.196) tem 23 meses. Quase quatro meses de diferença entre as metades, contra os 262% de diferença de preço que convivem dentro de um único prazo de 23 meses.
Os dois extremos de prazo fecham o argumento. O bairro que entrega mais cedo entre os 37 é Santa Cecília, com 11,5 meses e metro quadrado de R$ 13.939. O que entrega mais tarde é a Vila Prudente, com 27 meses e R$ 10.257. Quinze meses e meio separam os dois no calendário, e o preço entre eles difere 36% — menos de um sétimo da distância que existe entre bairros que entregam no mesmo mês.
Vale o mesmo para os extremos de preço. O metro quadrado mais caro da cidade, Itaim Bibi a R$ 36.335, tem a quarta menor espera dos 37: 15 meses. O mais acessível, Pirituba a R$ 8.008, espera 18,5 meses. O bairro mais caro de São Paulo entrega antes do mais barato.
As dez maiores filas de obra da cidade
| Bairro | Espera mediana (meses) | m² médio (R$) |
|---|---|---|
| Pinheiros (48 obras) | 19,5 | 22.232 |
| Moema (41) | 25 | 24.572 |
| Brooklin (35) | 17 | 17.453 |
| Vila Mariana (35) | 19 | 16.672 |
| Ipiranga (32) | 23,5 | 11.527 |
| Butantã (31) | 26 | 12.395 |
| Mooca (30) | 19,5 | 11.151 |
| Perdizes (30) | 25 | 16.502 |
| Santo Amaro (26) | 26 | 11.194 |
| Saúde (23) | 23 | 11.867 |
Dentro dessas dez maiores filas o padrão se repete: Pinheiros e Mooca têm a mesma espera mediana de 19,5 meses, e o metro quadrado de Pinheiros é o dobro do da Mooca. Moema, o mais caro dos dez, está também entre os mais lentos a entregar.
Por região, a espera varia quatro meses de ponta a ponta
| Região | Obras na fila | Espera mediana (meses) |
|---|---|---|
| Centro | 83 | 19 |
| Zona Oeste | 268 | 21 |
| Zona Norte | 80 | 21,5 |
| Zona Sul | 440 | 22 |
| Zona Leste | 194 | 23 |
As cinco regiões cabem em quatro meses, do Centro com 19 à Zona Leste com 23 — menos do que a diferença que existe entre bairros de uma mesma região. A região explica pouco da espera, e o preço não acompanha nem a região nem a espera.
A espera da cidade inteira
Somando as 1.065 obras a entregar, a espera mediana de São Paulo é de 22 meses. Um quarto da fila fica pronta em até 12 meses e um quarto leva mais de 30. A obra mais próxima entrega em um mês e a mais distante, em 62. 284 obras (26,7%) ficam prontas em até um ano e 638 (59,9%) em até dois.
Por ano de entrega: 62 ainda em 2026, 290 em 2027, 360 em 2028, 329 em 2029 e 24 em 2030 e 2031 somados. O pico continua em 2028.
Como estes números foram apurados
Fonte única e data única: a base de lançamentos da Real 21, lida em 5 de outubro de 2026, com o cache do site esvaziado antes de qualquer leitura. Foram lidas as 1.792 fichas de lançamento publicadas; 1.791 trouxeram bairro e região e 1.787 trouxeram data de entrega, sem nenhum erro de leitura. A espera de cada obra é a distância em meses entre outubro de 2026 e a data de entrega publicada na ficha. O preço do metro quadrado de cada bairro vem do Índice Real 21 do m² de São Paulo, atualizado na mesma data, que na leitura de hoje marca R$ 16.068 de média para a cidade sobre 2.164 empreendimentos e publica a tabela de 102 bairros usada neste cruzamento.
Fechamento de conferência: a soma dos três estágios de obra publicados na página da cidade — 275 na planta, 821 em construção e 696 pronto novo — dá exatamente 1.792, o mesmo total de fichas do censo, e a soma das cinco regiões dá exatamente as 1.065 obras da fila.
O que estes números não dizem
- Data de entrega é previsão, não entrega. A ficha publica o prazo informado pela construtora. Nada aqui mede atraso, porque a base não publica data de início de obra.
- A unidade é o empreendimento, nunca o apartamento. Um prédio de 300 unidades conta como uma obra, igual a um de 20.
- A espera é a mediana do bairro e o preço é a média do bairro. São duas medidas do mesmo nível de agregação, o que torna o cruzamento legítimo, mas nenhuma das duas descreve um empreendimento específico.
- O piso é de 10 obras. Bairros com menos que isso ficaram fora da comparação; com 5 obras de piso, a amostra vai a 71 bairros e a correlação fica ainda mais próxima de zero.
- 2030 e 2031 estão sub-cadastrados, não vazios. São 24 obras contra 329 em 2029. A leitura confiável da série vai até 2029.
- Os universos do Índice e das fichas não são idênticos. A tabela por bairro do Índice soma 2.201 lançamentos e o topo da página declara 2.164 empreendimentos ativos, contra 1.792 fichas publicadas. Este texto usa a fila das fichas para o tempo e o Índice apenas para o preço.
Onde ver o estoque de cada bairro
As páginas de bairro mostram o que está à venda hoje em cada um deles: Jardim Paulista (54 imóveis), Vila Mariana (76) e Perdizes (58). Para ver só o que já saiu do papel, a página de lançamentos em construção reúne os 821 empreendimentos nesse estágio.
Quem fecha a compra de um lançamento pela Real 21 recebe cashback de 0,21% do valor do imóvel, conforme o regulamento.
