A pergunta que aparece logo depois que alguém escolhe o apartamento é sempre a mesma: quando ele fica pronto. A resposta não está só no prédio que você está olhando — está na agenda inteira da cidade, e ela é bem mais irregular do que parece.
O recorte, antes dos números. Este levantamento cobre as 2.193 fichas de lançamento publicadas no site da Real 21 em 14 de setembro de 2026. Dessas, 2.186 trazem Data de Entrega no próprio anúncio, e é esse o universo de tudo que vem a seguir. São empreendimentos novos, com entrega declarada de 2014 a 2031, incluindo os que já foram entregues e seguem com ficha no ar. Não é o mercado inteiro de São Paulo: é a base de lançamentos da Real 21.
Duas coisas saltam. A primeira: 1.276 desses empreendimentos ainda têm entrega marcada para depois de setembro de 2026 — mais da metade da base ainda é obra. A segunda: a entrega não se espalha pelo ano. Ela se amontoa no fim dele.
Metade da base só fica pronta de 2027 em diante
Somando por ano de entrega, 1.160 dos 2.186 empreendimentos, ou 53,1%, têm entrega prevista para 2027 ou depois. O maior ano isolado de toda a série é 2028, com 422 entregas — quase uma em cada cinco.
| Ano de entrega | Empreendimentos | % da base |
|---|---|---|
| até 2021 | 61 | 2,8% |
| 2022 | 54 | 2,5% |
| 2023 | 89 | 4,1% |
| 2024 | 179 | 8,2% |
| 2025 | 281 | 12,9% |
| 2026 | 362 | 16,6% |
| 2027 | 368 | 16,8% |
| 2028 | 422 | 19,3% |
| 2029 | 342 | 15,6% |
| 2030 e 2031 | 28 | 1,3% |
A queda em 2030 e 2031 não quer dizer que a cidade vá parar de entregar prédio: quer dizer que o que será entregue lá ainda não foi todo cadastrado. A leitura confiável desta tabela vai até 2029.
Um terço das entregas cai no quarto trimestre
| Trimestre | Empreendimentos | % da base |
|---|---|---|
| 1º (jan a mar) | 437 | 20,0% |
| 2º (abr a jun) | 533 | 24,4% |
| 3º (jul a set) | 534 | 24,4% |
| 4º (out a dez) | 682 | 31,2% |
O quarto trimestre sozinho leva 31,2% das entregas, uma vez e meia o primeiro. E dentro dele o mês que concentra é dezembro: 274 empreendimentos, 12,5% de toda a base, contra 109 em fevereiro, o mês mais vazio. Uma entrega em cada oito está marcada para dezembro.
O padrão não é efeito de um ano atípico: ele se repete ano a ano. Só em 2026, dezembro tem 53 entregas previstas contra 20 em janeiro.
Quem compra uma obra hoje espera 21 meses, na mediana
Dos 1.276 empreendimentos com entrega ainda pela frente, a mediana de espera é de 21 meses, contados de setembro de 2026. Um quarto deles entrega em até 11 meses; outro quarto só depois de 29. A faixa é larga, e é por isso que “comprar na planta” não descreve um prazo único.
A Zona Leste é a região mais no papel
| Região | A entregar de 2027 em diante | % das fichas da região |
|---|---|---|
| Zona Leste | 193 | 60,7% |
| Centro | 95 | 55,6% |
| Zona Oeste | 310 | 54,0% |
| Zona Sul | 484 | 50,1% |
| Zona Norte | 78 | 50,0% |
Em todas as cinco regiões pelo menos metade da base entrega de 2027 em diante, mas a Zona Leste é a mais carregada: 193 de 318 empreendimentos, 60,7%. A Zona Sul lidera em volume absoluto, com 484 a entregar — mais que o dobro de qualquer outra região —, e ainda assim é, junto com a Zona Norte, a mais adiantada em proporção.
Os dez bairros com a maior fila de entrega
| Bairro | A entregar de 2027 em diante | Região |
|---|---|---|
| Pinheiros | 64 | Zona Oeste |
| Moema | 44 | Zona Sul |
| Vila Mariana | 43 | Zona Sul |
| Perdizes | 41 | Zona Oeste |
| Brooklin | 38 | Zona Sul |
| Mooca | 36 | Zona Leste |
| Ipiranga | 34 | Zona Sul |
| Butantã | 33 | Zona Oeste |
| Vila Clementino | 26 | Zona Sul |
| Santo Amaro | 26 | Zona Sul |
Pinheiros lidera com folga: 64 empreendimentos com entrega marcada para 2027 ou depois. A Mooca aparece em sexto no número absoluto, mas com um detalhe que muda a leitura — são 36 de 58 fichas, a maior proporção entre os dez.
E os bairros em que quase tudo já ficou pronto
Entre os 63 bairros com 10 ou mais fichas na base — o piso que uso para comparar extremos —, a diferença é enorme. Na Vila Carrão, 19 dos 20 empreendimentos (95%) ainda têm entrega pela frente. Na Vila Guilhermina, apenas 2 de 15 (13%). Socorro e Vila Ema ficam em 10 de 11 cada; no outro extremo, Morumbi tem 7 de 32 e Cerqueira César, 6 de 24.
Isso não diz que um bairro é melhor que o outro. Diz o que existe para comprar hoje: onde a fila é longa, você escolhe planta e prazo; onde a fila é curta, você escolhe o que já está de pé.
Onde ver o estoque por estágio de obra
As três páginas que separam o estoque por estágio ficam atualizadas sozinhas: na planta, com 284 imóveis, em construção, com 797, e pronto para morar, com 675. As três somam os 1.756 que a página de lançamentos lista hoje. O Índice Real 21 do m², atualizado em 14/09/2026, marca R$ 16.019 o metro quadrado sobre 2.123 empreendimentos.
Na compra feita pela Real 21 há cashback de 0,21% do valor do imóvel, com regulamento próprio que define as condições.
Como ler esses números
Fonte e data. Cada número acima saiu da Data de Entrega publicada na ficha de cada empreendimento, lida em 14 de setembro de 2026. Censo completo das 2.193 fichas, sem amostragem: 2.186 com data, 7 sem, nenhum erro de leitura. A soma das cinco regiões reproduz exatamente os 2.186.
O universo aqui é mais largo que o da página de lançamentos. A página da cidade lista 1.756 imóveis porque conta apenas o que ainda está classificado como lançamento. Este levantamento cobre todas as fichas publicadas, inclusive as de prédios já entregues — e é justamente isso que permite enxergar a série inteira, de 2014 a 2031. Por isso as contagens por bairro deste texto são maiores que as das páginas de bairro, e por isso as tabelas de bairro e de região mostram só o que está a entregar de 2027 em diante, que é o número que olha para a frente.
Data de entrega é previsão, não garantia. O que cada ficha publica é o prazo informado para aquele empreendimento. Obra atrasa, e este levantamento não mede atraso: mede o que está declarado hoje.
Piso de 10. Nenhuma comparação de extremos entre bairros foi feita com menos de 10 fichas. E bairro com menos de três lançamentos não ganha página própria no site, então a ausência de um bairro nesta lista não é ausência de oferta.
