A pergunta que aparece logo depois que alguém escolhe o apartamento é sempre a mesma: quando ele fica pronto. A resposta não está só no prédio que você está olhando — está na agenda inteira da cidade, e ela é bem mais irregular do que parece.
O recorte, antes dos números. Este levantamento cobre as 1.792 fichas de lançamento publicadas no site da Real 21 em 5 de outubro de 2026. Dessas, 1.787 trazem Data de Entrega no próprio anúncio, e é esse o universo de tudo que vem a seguir. São empreendimentos novos, com entrega declarada de 2014 a 2031, incluindo os que já foram entregues e seguem com ficha no ar. Não é o mercado inteiro de São Paulo: é a base de lançamentos da Real 21.
Duas coisas saltam. A primeira: 1.065 desses empreendimentos ainda têm entrega marcada para depois de outubro de 2026 — mais da metade da base ainda é obra. A segunda: a entrega não se espalha pelo ano. Ela se amontoa no fim dele.
Metade da base só fica pronta de 2027 em diante
Somando por ano de entrega, 1.003 dos 1.787 empreendimentos, ou 56,1%, têm entrega prevista para 2027 ou depois. O maior ano isolado de toda a série é 2028, com 360 entregas — uma em cada cinco.
| Ano de entrega | Empreendimentos | % da base |
|---|---|---|
| até 2021 | 52 | 2,9% |
| 2022 | 39 | 2,2% |
| 2023 | 69 | 3,9% |
| 2024 | 131 | 7,3% |
| 2025 | 214 | 12,0% |
| 2026 | 279 | 15,6% |
| 2027 | 290 | 16,2% |
| 2028 | 360 | 20,1% |
| 2029 | 329 | 18,4% |
| 2030 e 2031 | 24 | 1,3% |
A queda em 2030 e 2031 não quer dizer que a cidade vá parar de entregar prédio: quer dizer que o que será entregue lá ainda não foi todo cadastrado. A leitura confiável desta tabela vai até 2029.
Um terço das entregas cai no quarto trimestre
| Trimestre | Empreendimentos | % da base |
|---|---|---|
| 1º (jan a mar) | 342 | 19,1% |
| 2º (abr a jun) | 438 | 24,5% |
| 3º (jul a set) | 444 | 24,8% |
| 4º (out a dez) | 563 | 31,5% |
O quarto trimestre sozinho leva 31,5% das entregas, uma vez e meia o primeiro. E dentro dele o mês que concentra é dezembro: 233 empreendimentos, 13,0% de toda a base, contra 90 em fevereiro, o mês mais vazio. Uma entrega em cada oito está marcada para dezembro.
O padrão não é efeito de um ano atípico: ele se repete ano a ano. Só em 2026, dezembro tem 41 entregas previstas contra 15 em janeiro.
Quem compra uma obra hoje espera 22 meses, na mediana
Dos 1.065 empreendimentos com entrega ainda pela frente, a mediana de espera é de 22 meses, contados de outubro de 2026. Um quarto deles entrega em até 12 meses; outro quarto só depois de 30. A faixa é larga, e é por isso que “comprar na planta” não descreve um prazo único.
A Zona Leste é a região mais no papel
| Região | A entregar de 2027 em diante | % das fichas da região |
|---|---|---|
| Zona Leste | 183 | 65,1% |
| Centro | 78 | 58,6% |
| Zona Oeste | 254 | 57,9% |
| Zona Sul | 414 | 52,3% |
| Zona Norte | 74 | 51,7% |
Em todas as cinco regiões pelo menos metade da base entrega de 2027 em diante, mas a Zona Leste é a mais carregada: 183 de 281 empreendimentos, 65,1%. A Zona Sul lidera em volume absoluto, com 414 a entregar — mais que o dobro de qualquer outra região —, e ainda assim é, junto com a Zona Norte, a mais adiantada em proporção.
Os dez bairros com a maior fila de entrega
| Bairro | A entregar de 2027 em diante | Região |
|---|---|---|
| Pinheiros | 45 | Zona Oeste |
| Moema | 38 | Zona Sul |
| Brooklin | 34 | Zona Sul |
| Vila Mariana | 33 | Zona Sul |
| Butantã | 30 | Zona Oeste |
| Ipiranga | 29 | Zona Sul |
| Mooca | 29 | Zona Leste |
| Perdizes | 29 | Zona Oeste |
| Santo Amaro | 26 | Zona Sul |
| Água Branca | 22 | Zona Oeste |
Pinheiros lidera com folga: 45 empreendimentos com entrega marcada para 2027 ou depois. A Mooca aparece em sétimo no número absoluto, mas com um detalhe que muda a leitura — são 29 de 44 fichas, 66%. A proporção mais alta entre os dez é a da Água Branca: 22 de 25 fichas, 88%.
E os bairros em que quase tudo já ficou pronto
Entre os 58 bairros com 10 ou mais fichas na base — o piso que uso para comparar extremos —, a diferença é enorme. Na Vila Carrão, 17 dos 18 empreendimentos (94%) ainda têm entrega pela frente. No Morumbi, apenas 6 de 31 (19%). Vila Ema fica em 9 de 10 e Água Branca em 22 de 25; no outro extremo, Vila Guilhermina tem 3 de 11 e Cerqueira César, 6 de 20.
Isso não diz que um bairro é melhor que o outro. Diz o que existe para comprar hoje: onde a fila é longa, você escolhe planta e prazo; onde a fila é curta, você escolhe o que já está de pé.
Onde ver o estoque por estágio de obra
As três páginas que separam o estoque por estágio ficam atualizadas sozinhas: na planta, com 275 imóveis, em construção, com 821, e pronto para morar, com 696. As três somam os 1.792 que a página de lançamentos lista hoje. O Índice Real 21 do m², atualizado em 05/10/2026, marca R$ 16.068 o metro quadrado sobre 2.164 empreendimentos.
Na compra feita pela Real 21 há cashback de 0,21% do valor do imóvel, com regulamento próprio que define as condições.
Como ler esses números
Fonte e data. Cada número acima saiu da Data de Entrega publicada na ficha de cada empreendimento, lida em 5 de outubro de 2026. Censo completo das 1.792 fichas, sem amostragem: 1.787 com data, 5 sem, nenhum erro de leitura. A soma das cinco regiões reproduz exatamente os 1.787.
A base encolheu, e isso muda toda comparação com a versão anterior deste texto. Em 29 de setembro de 2026 cerca de 430 fichas de prédios já entregues que seguiam publicadas deixaram de existir, e desde então o censo e a página da cidade cobrem o mesmo universo: 1.792 nos dois. A queda de 2.193 para 1.792 fichas, e de 1.276 para 1.065 obras na fila, é cadastro sendo limpo — não mercado esfriando. A série de datas continua indo de 2014 a 2031. As contagens por bairro deste texto ainda podem diferir das páginas de bairro, que contam o que está à venda, e as tabelas de bairro e de região mostram só o que está a entregar de 2027 em diante, que é o número que olha para a frente.
Data de entrega é previsão, não garantia. O que cada ficha publica é o prazo informado para aquele empreendimento. Obra atrasa, e este levantamento não mede atraso: mede o que está declarado hoje.
Piso de 10. Nenhuma comparação de extremos entre bairros foi feita com menos de 10 fichas. E bairro com menos de três lançamentos não ganha página própria no site, então a ausência de um bairro nesta lista não é ausência de oferta.
