Quando fica pronto o seu bairro: 1.065 obras e 22 meses de espera em São Paulo

Comprar um apartamento em obra é comprar uma data. Depois de escolher o bairro vem a pergunta que quase nunca é respondida em número: quando isso aqui fica pronto? Lemos a data de entrega publicada em cada ficha de lançamento da Real 21 e montamos o calendário bairro a bairro. São 1.065 obras ainda por entregar em 110 bairros de São Paulo, e a espera mediana de quem compra hoje é de 22 meses. Extração de 05/10/2026.

O recorte, antes de qualquer número: este levantamento conta empreendimentos da base de lançamentos da Real 21 — não unidades e não o mercado inteiro da cidade. Um prédio de 300 apartamentos e outro de 40 contam igual. E a data usada é a entrega prevista que cada ficha publica: é previsão, não entrega realizada. Nada aqui mede atraso de obra.

A espera mediana da cidade é de 22 meses

Das 1.792 fichas de lançamento publicadas hoje, 1.787 trazem data de entrega. Descontando o que já foi entregue, sobram 1.065 obras marcadas para depois de outubro de 2026. Ordenando todas pela distância até a entrega, o ponto do meio está em 22 meses: um quarto delas fica pronto em até 12 meses, e um quarto só depois de 30.

Em blocos redondos: 284 obras (26,7% da fila) ficam prontas em até 12 meses e 638 (59,9%) em até 24. Quem entra hoje numa obra tirada ao acaso tem menos de um terço de chance de receber a chave dentro de um ano.

Em que ano a cidade fica pronta

2028 é o maior ano isolado, com um terço da fila. A cauda de 2030 e 2031 é curta por cadastro, não por mercado: são obras que ainda não entraram na base. A leitura confiável da série vai até 2029.

As dez maiores filas de bairro

A fila se concentra onde o estoque já se concentrava. Pinheiros tem a maior fila da cidade, e a leitura que interessa não é o tamanho dela, e sim a mistura: na coluna da direita está a fatia da fila daquele bairro que fica pronta em até 12 meses, contra 26,7% da cidade.

Dois bairros com filas parecidas entregam em ritmos diferentes: Vila Mariana tem 35 obras e 10 delas ficam prontas dentro de um ano; Santo Amaro tem 26 e só 3. Quem procura mudança rápida e quem compra para daqui a três anos não estão olhando o mesmo mapa.

A região quase não muda a resposta

A primeira coisa que se espera de um levantamento assim é que a cidade se divida por zona. Não se divide. As cinco regiões cabem numa faixa de quatro meses:

Centro 19, Zona Leste 23. Quatro meses separam a região mais rápida da mais lenta. E esses quatro meses são menos do que a distância entre os bairros de qualquer uma das cinco regiões: dentro da Zona Norte, a mais homogênea, os bairros já variam 5 meses entre si; dentro do Centro, 14,5. Saber a zona não responde a pergunta; saber o bairro, sim.

Onde o bairro muda a resposta

Para comparar bairros usamos um piso de 10 obras na fila: são 37 bairros, que juntos respondem por boa parte da cidade. Abaixo disso a mediana vira aritmética de número pequeno e não diz nada.

Entre esses 37, a espera mediana vai de 11,5 meses em Santa Cecília a 27 na Vila Prudente. Mas a Santa Cecília tem exatamente 10 obras, o mínimo do piso — uma obra a mais ou a menos mexe muito nela, e por isso ela ilustra, não sustenta. O contraste que se sustenta está um passo para dentro: Campo Belo, com 14 obras, tem mediana de 13 meses; Vila Prudente, com 20, tem 27. Mais que o dobro, na mesma cidade e no mesmo mês.

E o meio da tabela é notavelmente parado: metade dos 37 bairros fica entre 19 e 23,5 meses, e 18 deles caem dentro da mesma faixa de 19 a 23 que separa as cinco regiões inteiras. A diferença de bairro é real, mas mora nas pontas — e as pontas têm nome.

Uma consequência prática: 15 dos 37 bairros não têm nenhuma obra a entregar até dezembro deste ano. Em compensação, todos os 37 têm pelo menos uma entrega marcada até dezembro de 2027. Não existe bairro grande de São Paulo em que não se receba chave nos próximos catorze meses.

Dentro do mesmo bairro a fila não é homogênea

A pergunta “quando o meu bairro fica pronto” tem um problema embutido: em boa parte da cidade o bairro não fica pronto em um momento, fica pronto ao longo de anos. A coluna da direita mostra a distância, em meses, entre o primeiro e o terceiro quartil da fila daquele bairro — o quanto a metade do meio se espalha.

Santana e Vila Madalena têm medianas próximas — 17 e 19 meses — e nada mais em comum. Em Vila Madalena, com 13 obras, a metade do meio da fila cabe em sete meses: o bairro entrega em bloco. Em Santana, com 15, ela se espalha por 19,5 meses: ali a mediana é um número verdadeiro e inútil, porque quase nenhuma obra está perto dele. Para quem compra, a mediana do bairro só serve depois de olhar a dispersão.

Onde ver o estoque de cada bairro

Este artigo é sobre calendário, não sobre oferta. Quem quiser ver o que está à venda em cada lugar: Pinheiros publica hoje 85 imóveis, Vila Mariana tem 76 e Butantã tem 43. A página de imóveis em construção reúne os 821 empreendimentos que estão com obra em andamento na cidade, e o Índice Real 21 do preço do m² traz o m² médio de São Paulo, hoje em R$ 16.068 sobre 2.164 empreendimentos ativos.

Como ler esses números

Contagem de ficha não é contagem de estoque. São três universos diferentes e dois deles passaram a coincidir: 1.792 fichas de lançamento publicadas e 1.792 imóveis na página da cidade — distribuídos em 275 na planta, 821 em construção e 696 prontos novos —, contra 2.164 empreendimentos no Índice, que segue contando à parte. A página de bairro conta o que está à venda; este levantamento conta o que tem obra a entregar. Por isso Pinheiros aparece com 85 imóveis na página e 48 obras na fila — não é erro, são recortes distintos.

A unidade é o empreendimento, nunca o apartamento. A data é previsão de entrega, não entrega realizada, e este levantamento não mede atraso: a ficha não publica data de início de obra. E comparação só com 10 obras ou mais — os 71 bairros com 5 ou mais entram nos totais, mas apenas os 37 com dez ou mais entram em tabela e em manchete.

Todos os números vêm da base da Real 21, lidos em 05/10/2026, com cache limpo antes da leitura. O censo cobriu as 1.792 fichas publicadas, sem uma única falha de leitura: 1.791 trazem bairro e região e 1.787 trazem data de entrega.

Na compra de qualquer lançamento pela Real 21 há cashback de 0,21% — as condições estão no regulamento do programa.