A pergunta “quanto custa um apartamento em São Paulo” costuma ser respondida com uma média da cidade, e a média não ajuda quem tem um orçamento fechado. A pergunta útil é outra: com o dinheiro que eu tenho, em quantos bairros eu consigo entrar?
Antes dos números, o recorte. Tudo o que está aqui sai da base de lançamentos da Real 21: 1.731 empreendimentos novos ativos em 117 bairros de São Paulo, em lançamento, em construção ou prontos novos. Não é o mercado inteiro da cidade — usado, prédio antigo e revenda ficam fora deste levantamento. Extração de 08/09/2026.
A resposta curta surpreende: a porta de entrada de São Paulo é mais barata e muito mais uniforme do que parece. Em 88 dos 117 bairros existe pelo menos um lançamento partindo de menos de R$ 300 mil, e a mediana do ticket de entrada dos 117 bairros é de R$ 239.000.
A porta de entrada custa quase o mesmo na cidade inteira
Chamo de ticket de entrada o menor valor de partida publicado entre os lançamentos daquele bairro — o “a partir de” que aparece na página de cada bairro. Não é o preço médio do bairro nem o preço de um apartamento específico: é o degrau mais baixo que existe ali hoje.
Medido nos 117 bairros, esse degrau vai de R$ 131.484, em Pirituba (16 lançamentos ativos), até R$ 6,7 milhões no Jardim Europa. Só que a distância entre os extremos esconde o essencial: metade dos bairros tem ticket de entrada entre R$ 214.400 e R$ 299.000. São 40% de diferença entre os dois lados do miolo, numa cidade em que o metro quadrado varia cinco vezes — de R$ 7.658 em Pirituba a R$ 38.191 no Itaim Bibi, segundo o Índice Real 21 do m² de 08/09/2026.
Outra leitura do mesmo conjunto: 16 bairros começam abaixo de R$ 200 mil e 71 começam abaixo de R$ 250 mil. Entre eles há endereços que ninguém associa a preço baixo — Vila Mariana entra em R$ 218.059, Perdizes em R$ 226.000 e o Ipiranga em R$ 208.000.
A escada do orçamento: quanto cada degrau abre
A tabela abaixo cruza as duas coisas que interessam a quem compra. A coluna do meio é o estoque: quantos lançamentos têm preço até aquele valor. A coluna da direita é o alcance: em quantos dos 117 bairros o ticket de entrada cabe naquele orçamento. As duas são cumulativas.
| Orçamento | Lançamentos até esse valor | Bairros alcançados (de 117) |
|---|---|---|
| Até R$ 300 mil | 430 | 88 |
| Até R$ 400 mil | 726 | 102 |
| Até R$ 500 mil | 896 | 110 |
| Até R$ 600 mil | 1.011 | 111 |
| Até R$ 800 mil | 1.121 | 113 |
| Até R$ 1 milhão | 1.199 | 113 |
| Até R$ 1,5 milhão | 1.311 | 114 |
| Até R$ 2 milhões | 1.377 | 114 |
Uma ressalva que muda a leitura da coluna da direita: “bairro alcançado” quer dizer que existe pelo menos uma opção dentro do orçamento ali, não que o bairro inteiro caiba nele. Com R$ 300 mil você chega ao Ipiranga; não chega aos 65 lançamentos do Ipiranga.
R$ 500 mil abrem 94% dos bairros e metade do estoque
É o contraste mais útil da tabela. Com R$ 500 mil o comprador alcança 110 dos 117 bairros — 94% da cidade — e 896 dos 1.731 lançamentos, 52% do estoque. Com R$ 300 mil, alcança 75% dos bairros e 25% do estoque. O endereço abre cedo; o estoque, não.
O outro lado é ainda mais claro. De R$ 500 mil até R$ 2 milhões — R$ 1,5 milhão a mais no bolso — entram apenas mais quatro bairros. O que esse dinheiro compra não é um endereço novo: é tamanho, andar, acabamento e vaga dentro dos mesmos bairros que já estavam ao alcance.
O degrau que mais muda é de R$ 300 mil para R$ 400 mil
Entre todas as passagens da escada, uma se destaca: de R$ 300 mil para R$ 400 mil o estoque salta de 430 para 726 lançamentos — 296 opções a mais, e mais 14 bairros. Nenhum outro passo de R$ 100 mil chega perto: de 400 para 500 mil entram 170; de 500 para 600 mil, 115.
O metro quadrado médio de cada faixa acompanha o movimento sem explosão: R$ 9.339 na faixa até R$ 300 mil, R$ 10.461 até R$ 400 mil, R$ 11.496 até R$ 500 mil e R$ 13.710 na faixa até R$ 2 milhões. Todos abaixo do m² médio da cidade, R$ 16.185 — o que faz sentido, porque toda faixa corta fora o topo do mercado.
Mesma porta, outro metro quadrado
Se o ticket de entrada é parecido em quase toda a cidade, ele deixa de ser um bom sinal de preço. Os treze bairros abaixo entram todos numa faixa estreitíssima — de R$ 208.000 a R$ 243.695, 17% de diferença entre o menor e o maior — e todos têm 15 ou mais lançamentos ativos, então não são casos isolados. O metro quadrado deles varia 68%.
| Bairro | Entrada a partir de (R$) | m² médio (R$) |
|---|---|---|
| Brooklin | 239.000 | 17.321 |
| Perdizes | 226.000 | 17.159 |
| Vila Mariana | 218.059 | 16.829 |
| Chácara Klabin | 219.900 | 15.318 |
| Tatuapé | 221.483 | 13.221 |
| Santana | 243.695 | 12.785 |
| Saúde | 219.000 | 11.986 |
| Ipiranga | 208.000 | 11.726 |
| Mooca | 213.175 | 11.310 |
| Santo Amaro | 215.000 | 11.278 |
| Barra Funda | 223.031 | 10.672 |
| Lapa | 225.900 | 10.298 |
| Vila Prudente | 211.000 | 10.298 |
Brooklin e Vila Prudente pedem praticamente o mesmo cheque de entrada — R$ 239.000 contra R$ 211.000 — e cobram R$ 17.321 e R$ 10.298 pelo metro quadrado. O cheque igual não compra a mesma coisa, e essa é a informação que o “a partir de” sozinho nunca conta.
Três bairros onde a porta custa mais de R$ 2 milhões
São os únicos três dos 117 que ficam fora de um orçamento de R$ 2 milhões: Jardim Europa, com entrada em R$ 6.705.847; Cidade Jardim, em R$ 4.900.000; e Jardim das Acácias, em R$ 2.021.730.
Vale a ressalva de método: os três têm três ou menos lançamentos ativos — dois, três e um, respectivamente. Com essa amostra, o número diz mais sobre a escassez de oferta nova nesses endereços do que sobre um patamar de preço do bairro. Por isso eles ficam de fora de qualquer comparação de extremos neste texto, e por isso a mediana — R$ 239.000 — descreve a cidade melhor que a média.
Onde procurar em cada orçamento
Para quem está abaixo de R$ 300 mil, os bairros com porta baixa e estoque de verdade são os que valem a visita: Butantã (entrada em R$ 160.000, 43 lançamentos ativos), Ipiranga (R$ 208.000, 65) e Vila Mariana (R$ 218.059, 76). A lista completa do que cabe em cada orçamento está nas páginas de apartamentos até R$ 300 mil e de apartamentos até R$ 500 mil, atualizadas junto com a base.
Em todas elas vale o cashback de 0,21% da Real 21 sobre a compra, sujeito a regulamento.
Como ler esses números
Universo. São os 1.731 lançamentos ativos na base da Real 21 em 08/09/2026, distribuídos em 117 bairros. Empreendimento novo: em lançamento, em construção ou pronto novo. Usado e revenda não entram, então os números descrevem o mercado de lançamentos, não a cidade inteira.
Ticket de entrada. É o “a partir de” publicado na página de cada um dos 117 bairros: o menor valor de partida entre os lançamentos ali. Não é preço médio, não é preço de unidade padrão e não inclui condomínio, ITBI nem escritura.
Faixas. As oito faixas são cumulativas: “até R$ 500 mil” contém tudo o que está abaixo disso. As contagens de lançamentos saem das páginas de faixa da cidade e o m² médio de cada faixa, também. O m² médio por bairro sai do Índice Real 21 do m², calculado sobre 1.885 empreendimentos e atualizado em 08/09/2026.
O que não foi feito. Não cruzei ticket de entrada com metragem para estimar o tamanho da unidade mais barata de cada bairro: o m² médio publicado é do empreendimento inteiro, e usá-lo para deduzir a área da unidade de entrada produziria um número que a base não sustenta. Também não há aqui nenhuma projeção de preço futuro.
Prazo de validade. A base recebe cadastros novos todos os dias, e o ticket de entrada de um bairro muda no dia em que entra um lançamento mais barato que o atual. Os números acima são a fotografia de 08/09/2026 e são recalculados na revisão mensal.
