Comece pelo valor do imóvel, a entrada disponível (incluindo seu saldo de FGTS) e o prazo desejado para quitar o financiamento. A taxa de juros já vem preenchida com a média de mercado, mas você pode alterá-la caso queira considerar um banco específico. A cada mudança, a simulação recalcula na hora.
Como usar o simulador de financiamento imobiliário
Simular o financiamento antes de fechar negócio é o que separa uma compra planejada de uma dor de cabeça. Siga o passo a passo:
- Digite o valor do imóvel desejado;
- Informe quanto você tem de entrada somada ao FGTS (mínimo de 20% do valor do imóvel);
- Ajuste a taxa de juros, se quiser simular um banco específico;
- Escolha o prazo — 10, 20 ou 30 anos;
- Compare os sistemas SAC e Price e veja a parcela estimada.
Dica: simule o mesmo imóvel em 30 e em 20 anos. No prazo mais curto a parcela sobe um pouco, mas você economiza anos de juros e quita a dívida bem antes.
SAC ou Tabela Price: qual escolher?
No SAC, a amortização do saldo é constante, então as parcelas começam mais altas e diminuem mês a mês. É o sistema que resulta em menos juros pagos no total — bom para quem aguenta a parcela inicial mais pesada. Na Tabela Price, a parcela é fixa do começo ao fim: a primeira é mais leve que no SAC, o que ajuda na aprovação da renda, mas o custo total de juros é maior. Não existe certo ou errado — existe o que cabe no seu orçamento hoje e no seu planejamento de longo prazo.
Quanto de renda preciso comprovar?
Os bancos costumam limitar a parcela a 30% da renda mensal bruta. Nossa simulação já calcula, ao lado do resultado, a renda aproximada que você precisaria comprovar para aquela parcela. Se o número ficar alto, você tem três caminhos: aumentar a entrada, esticar o prazo ou somar a renda de outra pessoa (renda composta) para financiar em conjunto.
Dúvidas frequentes sobre financiamento imobiliário
Financiamento envolve juros, prazos, seguros e regras que mudam de banco para banco. Reunimos as perguntas que mais aparecem para quem está começando a planejar a compra do imóvel:
Como funciona um financiamento imobiliário?
No financiamento imobiliário, um banco paga à vista o valor do imóvel ao vendedor e você quita esse valor em parcelas mensais, acrescidas de juros e correção monetária, ao longo de um prazo que pode chegar a 35 anos. O próprio imóvel fica como garantia (alienação fiduciária) até a quitação. A parcela é composta por amortização, juros, seguros obrigatórios e taxa de administração.
Quais são os tipos de financiamento imobiliário?
Os principais sistemas são o SAC (Sistema de Amortização Constante), em que a amortização é fixa e as parcelas começam mais altas e diminuem com o tempo, e a Tabela Price, em que as parcelas são fixas do início ao fim. No SAC você paga menos juros no total; na Price, a primeira parcela é menor. Também existem linhas por indexador: TR, poupança ou taxa fixa.
Qual a taxa de juros para financiamento imobiliário?
Em 2026, as taxas dos principais bancos para a linha SBPE ficam entre cerca de 10,3% e 11,7% ao ano, mais TR. A taxa exata depende do banco, do seu relacionamento com a instituição, do valor de entrada e do seu perfil de crédito. Correntistas com débito automático e salário no banco costumam conseguir as menores taxas.
Qual a melhor taxa de financiamento imobiliário?
A menor taxa nominal costuma ser da Caixa Econômica Federal na linha SBPE, seguida por bancos privados como Itaú e Santander. Mas a menor taxa anunciada nem sempre é o melhor negócio: o que importa é o CET (Custo Efetivo Total), que soma juros, seguros e tarifas. Vale simular em mais de um banco antes de decidir.
Qual o melhor banco para fazer um financiamento imobiliário?
Não existe um banco melhor para todos. A Caixa costuma ter as menores taxas e aceita FGTS com facilidade. Bancos privados podem oferecer aprovação mais rápida e condições melhores para quem já é correntista. O ideal é comparar o CET, o prazo, a exigência de entrada e a agilidade de cada instituição para o seu caso.
Qual é a renda mínima para financiar um imóvel?
Como regra geral, a parcela do financiamento não pode comprometer mais de 30% da sua renda mensal bruta. Assim, para uma parcela de R$ 3.000, a renda comprovada precisa ser de aproximadamente R$ 10.000. Vale somar a renda de mais de uma pessoa (renda composta) para aumentar a capacidade de financiamento.
Quanto preciso dar de entrada para financiar um imóvel?
A entrada mínima costuma ser de 20% do valor do imóvel, embora algumas linhas financiem até 80% ou mais. Quanto maior a entrada, menor o valor financiado, menor a parcela e menos juros você paga no total. O FGTS pode ser usado para compor a entrada, desde que atendidas as regras do fundo.
Posso financiar um imóvel com mais de uma pessoa?
Sim. A renda composta permite somar a renda de duas ou mais pessoas — cônjuge, parentes ou até terceiros, conforme o banco — para aumentar o valor aprovado. Todos os participantes entram no contrato e respondem pelo financiamento, e todos podem constar na matrícula do imóvel.
Como utilizar meu FGTS na compra de um imóvel?
O FGTS pode ser usado para dar entrada, amortizar o saldo devedor ou pagar parte das parcelas, desde que você tenha ao menos 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS (somados), não seja titular de outro imóvel na mesma cidade e o imóvel seja residencial, urbano e dentro dos limites de valor do SFH.
Como funciona a correção monetária de valores pelo INCC e IGP-M?
Durante a obra, o saldo de um imóvel na planta costuma ser corrigido pelo INCC, índice que acompanha o custo da construção. Após a entrega, contratos podem usar IGP-M ou IPCA. No financiamento bancário, a correção mais comum do saldo devedor é pela TR. Esses índices fazem o saldo e as parcelas variarem ao longo do tempo.
Antes de financiar: é mais vantajoso comprar ou alugar um imóvel?
Depende do tempo que você pretende ficar no imóvel e do custo de oportunidade do dinheiro. Comprar faz mais sentido em horizontes longos, quando a valorização e a construção de patrimônio compensam os juros. Alugar dá mais flexibilidade e faz sentido em prazos curtos ou quando a parcela ficaria muito acima do aluguel equivalente.
Como descobrir o valor de um imóvel?
O valor de mercado é estimado comparando imóveis semelhantes na mesma região — mesma metragem, número de dormitórios, padrão e localização. Ferramentas de avaliação e a experiência de um corretor ajudam a chegar num preço justo. Para lançamentos, o valor de tabela é definido pela incorporadora e pode variar conforme a fase de vendas.
O que é SFH?
O SFH (Sistema Financeiro de Habitação) é a linha regulada pelo governo, com recursos da poupança e do FGTS, para imóveis dentro de um teto de valor. Tem juros limitados por lei, permite uso do FGTS e é a modalidade mais comum para a compra da casa própria dentro do limite estabelecido.
O que é SFI?
O SFI (Sistema Financeiro Imobiliário) atende imóveis acima do teto do SFH e operações que não se enquadram nas regras do sistema regulado. As taxas são negociadas livremente entre banco e cliente, não há teto de juros e, em geral, não se admite o uso do FGTS.
Posso financiar dois imóveis ao mesmo tempo?
Pela linha SFH e com uso de FGTS existem restrições: em regra, não é possível ter dois financiamentos ativos do SFH ou usar o FGTS para um segundo imóvel na mesma cidade. Já pela linha SFI, ou com bancos que trabalham com carteira própria, é possível financiar mais de um imóvel simultaneamente, respeitada a análise de crédito.
A simulação garante a aprovação do financiamento?
Não. A simulação é uma estimativa com base nos valores que você informa e numa taxa de referência. As condições reais — taxa, prazo e valor aprovado — dependem da análise de crédito do banco, das taxas vigentes na data da contratação e do seu perfil. Use o resultado para se planejar, não como uma proposta fechada.
