Quando um guindaste aparece na esquina, a pergunta que vem em seguida é sempre a mesma: quem está construindo ali? A resposta costuma vir de memória, e a memória exagera. Ela guarda o nome da empresa que colocou a placa maior, e a partir dele conclui que o bairro inteiro é daquela construtora.
Este levantamento mede isso prédio a prédio. Em 5 de outubro de 2026, a base de lançamentos da Real 21 tinha 1.792 fichas publicadas, e 1.065 delas têm data de entrega marcada para depois deste mês — ou seja, são obras que ainda vão ficar prontas. Elas estão em 110 bairros e saem das mãos de 289 construtoras diferentes. O resultado contraria a memória: em nenhum bairro grande de São Paulo existe algo parecido com uma construtora dona do lugar.
O que este levantamento conta — e o que ele não conta
Duas ressalvas antes de qualquer número, porque elas mudam a leitura de tudo o que vem depois.
A unidade é o empreendimento, nunca o apartamento. Um prédio de 300 unidades e outro de 40 contam igual aqui. Este é um retrato de quantas obras cada empresa toca, não de quantas unidades ela vende.
Fila de obra não é estoque à venda. A página de lançamentos em Pinheiros publica hoje 85 imóveis disponíveis; a fila de obra do bairro, neste levantamento, tem 48 prédios. São recortes diferentes: o estoque conta o que está à venda agora, incluindo prédio pronto, e a fila conta o que tem entrega marcada para a frente, incluindo prédio já vendido. Nenhum dos dois está errado, e não dá para somar um com o outro.
E uma terceira, que vale para toda a série: data de entrega é previsão, não entrega. O que a ficha publica é o prazo informado pelo empreendimento. Nada aqui mede atraso.
A cidade inteira: 1.065 obras para 289 construtoras
O primeiro número já diz o tamanho da pulverização. São 289 construtoras com pelo menos uma obra a entregar em São Paulo, e 148 delas — 51,2% — têm obra em um único bairro. A construtora mediana da cidade é, literalmente, uma empresa de um bairro só.
Do outro lado da distribuição estão as que circulam. A Metrocasa tem 29 obras a entregar espalhadas por 21 bairros, o maior alcance da cidade. A Cury vem logo atrás, com 40 obras em 20 bairros.
Pinheiros: 48 obras e 27 construtoras diferentes
O bairro com mais obra a entregar em São Paulo é Pinheiros, com 48 prédios. Eles pertencem a 27 construtoras, e a maior delas, a One Innovation, tem 4 — 8,3% da obra do bairro. Moema repete o padrão: 41 obras, 28 empresas, e a maior com 3 prédios.
| Bairro | Obras a entregar | Construtoras |
|---|---|---|
| Pinheiros | 48 | 27 |
| Moema | 41 | 28 |
| Brooklin | 35 | 18 |
| Vila Mariana | 35 | 22 |
| Ipiranga | 32 | 21 |
| Butantã | 31 | 23 |
| Mooca | 30 | 21 |
| Perdizes | 30 | 18 |
| Santo Amaro | 26 | 18 |
| Saúde | 23 | 20 |
Em nenhum bairro com dez obras uma construtora chega à metade
Este é o achado do levantamento. Existem 37 bairros com dez ou mais obras a entregar, e eles concentram 732 dos 1.065 prédios da cidade — 68,7% de toda a obra em andamento. Em nenhum deles a maior construtora passa de metade da fila — e, neste mês, nenhuma sequer chega perto disso.
Os números medianos desses 37 bairros dão a escala da divisão: 12 construtoras diferentes por bairro (de 7, no mais concentrado, a 28, em Moema), a maior delas com 15,8% da obra, e as três maiores juntas com 37,5%. Dito de outro jeito: na metade dos bairros grandes de São Paulo, as três maiores construtoras do lugar, somadas, não fazem metade dos prédios.
Água Branca é o caso mais concentrado da cidade — e este mês ficou abaixo da metade
O bairro mais concentrado entre os 37 é a Água Branca: 22 obras a entregar, apenas 7 construtoras envolvidas, e a Cury com 10 delas — 45,5%. Em setembro essa fatia batia exatamente nos 50%: o bairro ganhou obra de outras empresas e a conta caiu. Hoje não existe mais nenhum bairro de São Paulo com dez ou mais obras em que uma única empresa responda por metade do que está sendo construído.
E o caso é interessante pelos dois lados. A Cury tem 39 obras a entregar espalhadas por 19 bairros, mas um quarto da carteira dela está nesse único bairro. Quem compra na Água Branca está, na prática, escolhendo uma empresa junto com o endereço.
| Bairro | Obras a entregar | Fatia da maior |
|---|---|---|
| Água Branca | 22 | 45,5% |
| Vila Matilde | 10 | 30,0% |
| Consolação | 11 | 27,3% |
| Tatuapé | 19 | 26,3% |
| Vila Sônia | 13 | 23,1% |
| Freguesia do Ó | 13 | 23,1% |
| Santa Cecília | 10 | 20,0% |
| Barra Funda | 15 | 20,0% |
| Moema | 41 | 7,3% |
| Tucuruvi | 16 | 6,3% |
Vale reparar em Tatuapé e Vila Carrão: os dois têm a mesma construtora no topo, a Diálogo, com 5 e 3 prédios. É o padrão mais comum da Zona Leste, onde algumas empresas fazem vários bairros vizinhos em vez de se espalhar pela cidade.
Nos bairros pequenos, aí sim, uma empresa manda
Baixando o piso para cinco obras, aparecem 71 bairros — e apenas três em que uma construtora tem maioria absoluta: Jaguaré (5 dos 8 prédios são da Cury, 62,5%), Campo Grande (3 de 5, Plano&Plano) e Cambuci (4 de 7, Plano&Plano).
Esses três casos dizem menos do que parecem. Com sete prédios na fila, basta uma empresa com quatro para virar maioria — é aritmética de número pequeno, não domínio de mercado. Por isso toda comparação de extremos deste levantamento usa o piso de dez obras, e os bairros de cinco a nove aparecem só como observação.
Espalhar ou fincar: as duas maneiras de construir em São Paulo
Olhando do lado das empresas, o retrato fica mais nítido. Entre as 23 construtoras com dez ou mais obras a entregar, a mediana está em 11 bairros, com 20,0% da carteira no bairro principal. Mas os extremos são muito distantes um do outro.
| Construtora | Obras a entregar | Bairros |
|---|---|---|
| Vivaz | 38 | 20 |
| Cury | 39 | 19 |
| Plano&Plano | 36 | 19 |
| Metrocasa | 23 | 19 |
| Diálogo | 35 | 18 |
| Exto | 11 | 8 |
| Canopus | 10 | 8 |
| Yonder | 10 | 7 |
| Lavvi | 10 | 7 |
A Vivaz é a mais espalhada: 38 obras em 20 bairros, e no bairro onde tem mais presença, o Ipiranga, ela responde por 13,2% da própria carteira. No outro extremo, a Yonder tem 10 obras em 7 bairros, e 3 delas estão na Vila Matilde — 30% da carteira em um endereço só. E aqui está a mudança do mês: os dois extremos se aproximaram. Em setembro a empresa mais concentrada do recorte cabia em 3 bairros e punha 60% da carteira em um só; hoje a mais concentrada já ocupa 7 bairros, porque as carteiras muito curtas saíram do piso de dez obras.
Uma coisa que este levantamento não diz: qual das duas estratégias é melhor. Fatia alta em um bairro não significa preço melhor, obra mais rápida nem produto superior — significa apenas que a empresa comprou vários terrenos perto uns dos outros.
As cinco regiões, e por que a Zona Sul não é mais concentrada
| Região | Obras a entregar | Construtoras |
|---|---|---|
| Zona Sul | 440 | 172 |
| Zona Oeste | 268 | 110 |
| Zona Leste | 194 | 85 |
| Centro | 83 | 56 |
| Zona Norte | 80 | 49 |
A Zona Sul tem cinco vezes e meia mais obra a entregar que a Zona Norte, e três vezes e meia mais construtoras trabalhando nela. A razão entre as duas colunas é o que muda de verdade: 2,5 obras por construtora na Zona Sul e na Zona Oeste, contra 1,5 no Centro e 1,6 na Zona Norte. Onde há mais canteiro, cada empresa toca mais de um; onde há menos, quase toda construtora tem um prédio só. Em nenhuma das cinco regiões, porém, o número muda de natureza — a pulverização não é fenômeno de bairro caro nem de bairro popular.
O que fazer com isso na hora de escolher
A conclusão prática é chata e útil: escolher bairro não é escolher construtora. Em Pinheiros, Moema, Vila Mariana ou Butantã, a mesma rua pode ter prédios de três empresas diferentes, com padrões de acabamento, prazos e políticas de pós-obra que não têm nada a ver entre si. Quem decide o endereço primeiro ainda tem, em média, doze empresas para comparar depois.
Três perguntas que este levantamento ajuda a fazer, e que a fila do bairro não responde sozinha: qual o prazo informado para aquele prédio; quantas obras aquela construtora tem em andamento ao mesmo tempo; e quantas ela já entregou. As duas primeiras estão na ficha de cada lançamento e na página de cada construtora. A terceira exige olhar histórico, e é a que mais vale a conversa com um corretor.
Para referência de preço, o Índice Real 21 do m² marcava R$ 16.068 o metro quadrado na média da cidade em 22/09/2026, sobre 2.164 empreendimentos. E a lista completa do que está em canteiro agora está em apartamentos em construção em São Paulo, com 821 imóveis.
Como este levantamento foi feito
Foram lidas as 1.792 fichas de lançamento publicadas pela Real 21 em 5 de outubro de 2026. Delas, 1.791 trazem a construtora identificada e 1.787 trazem data de entrega. Ficaram no recorte as 1.065 com entrega marcada para depois de outubro de 2026. As construtoras distintas encontradas nas fichas somam 376, contra 379 páginas de construtora publicadas pelo site — três páginas de empresas que hoje não têm ficha no ar, e nenhuma empresa perdida nem inventada na leitura. A soma das cinco regiões reproduz 1.065 sem folga.
Comparações entre bairros e manchete usam apenas bairros com dez ou mais obras a entregar; comparações entre construtoras, apenas empresas com dez ou mais obras. Bairros e empresas abaixo desse piso entram nos totais da cidade e ficam fora das tabelas.
Quem fecha a compra de um lançamento com a Real 21 recebe cashback de 0,21% sobre o valor do imóvel; as condições estão no regulamento do programa.
