O metrô não cobra pedágio por distância. Cobra por estação. Entre Oscar Freire e Tamanduateí, duas estações da mesma rede, o metro quadrado de lançamento varia 3,8 vezes. E estar mais perto da plataforma, sozinho, não explica quase nada do preço.
A Real 21 mapeou os lançamentos residenciais ativos num raio de 1 km de 85 estações de metrô e CPTM da cidade. Os números abaixo saíram da base em 5 de setembro de 2026.
O que os dados mostram
1. A distância até a estação não explica o preço
A correlação entre o preço do m² e a distância do lançamento mais próximo da plataforma é de −0,131 — estatisticamente, quase nada. Existem lançamentos a 20 metros da São Joaquim (R$ 17.140/m²) e a 480 metros da Campo Belo (R$ 15.600/m²). A 40 metros da Jurubatuba, o m² sai a R$ 8.776. A 440 metros da Clínicas, a R$ 30.729.
Quem compra perto do metrô não está pagando pela proximidade. Está pagando pelo bairro que aquela estação atende.
2. A diferença entre a estação mais cara e a mais barata é de 3,8 vezes
Considerando apenas as 71 estações com 10 ou mais lançamentos ativos — base suficiente para uma média fazer sentido:
| Estação | m² médio (R$) | Lançamentos |
|---|---|---|
| Oscar Freire (mais cara) | 33.025 | 72 |
| Tamanduateí (mais barata) | 8.756 | 12 |
A mediana das 85 estações analisadas é de R$ 13.274/m².
3. Onde há mais oferta, o preço é maior — não menor
A correlação entre o número de lançamentos ao redor da estação e o preço do m² é de 0,675, positiva e relevante. As estações com mais canteiros de obra são as mais caras, não as mais baratas. Moema lidera em volume, com 86 lançamentos num raio de 1 km, a R$ 26.615/m². Vila Mariana vem com 71, a R$ 17.005.
4. O ticket de entrada mais baixo da rede inteira está em Pinheiros
Este é o dado que contraria a intuição. O menor preço de entrada entre as 85 estações — R$ 160.000 — aparece em três lugares: Pinheiros, Butantã e Hebraica-Rebouças. Nenhum deles é periferia.
São unidades compactas, de metragem pequena, em regiões de m² alto. Perto da Pinheiros, o m² médio é de R$ 17.554; perto da Butantã, R$ 15.941. O ticket baixo não vem de um bairro barato — vem de um apartamento pequeno num bairro caro.
Na ponta oposta, a entrada mais alta entre as estações com 10 ou mais lançamentos é na Brigadeiro: R$ 369.623.
As 20 estações mais caras
| Estação | m² médio (R$) | Lançamentos |
|---|---|---|
| Vila Olímpia | 33.692 | 8 |
| Oscar Freire | 33.025 | 72 |
| Paulista | 31.598 | 60 |
| Clínicas | 30.729 | 62 |
| Consolação | 30.109 | 71 |
| Trianon-Masp | 28.026 | 59 |
| Moema | 26.615 | 86 |
| Brigadeiro | 25.098 | 47 |
| AACD-Servidor | 23.541 | 54 |
| Fradique Coutinho | 22.636 | 45 |
| Berrini | 22.072 | 16 |
| Faria Lima | 20.408 | 38 |
| Sumaré | 19.490 | 35 |
| Paraíso | 19.288 | 62 |
| Vila Madalena | 19.156 | 56 |
| Higienópolis-Mackenzie | 19.039 | 47 |
| Cidade Universitária | 19.002 | 4 |
| Vergueiro | 18.970 | 44 |
| Morumbi (CPTM) | 18.767 | 12 |
| Eucaliptos | 18.071 | 56 |
As 15 estações mais baratas
| Estação | m² médio (R$) | Lançamentos |
|---|---|---|
| Campo Limpo | 8.223 | 6 |
| Corinthians-Itaquera | 8.224 | 5 |
| Artur Alvim | 8.477 | 6 |
| Villa-Lobos-Jaguaré | 8.608 | 5 |
| Tamanduateí | 8.756 | 12 |
| Jurubatuba | 8.776 | 8 |
| Patriarca | 8.863 | 13 |
| Penha | 9.187 | 11 |
| Socorro | 9.246 | 12 |
| Giovanni Gronchi | 9.261 | 9 |
| Camilo Haddad | 9.294 | 5 |
| Guilhermina-Esperança | 9.360 | 18 |
| Pedro II | 9.431 | 7 |
| Vila das Belezas | 9.472 | 17 |
| Tucuruvi | 9.581 | 21 |
Como ler esses números
O índice cobre exclusivamente lançamentos — imóveis novos, na planta ou recém-entregues, com oferta ativa na plataforma da Real 21. Não é o mercado de usados, e não é o preço fechado de venda: é o preço pedido na tabela do incorporador.
O m² de cada empreendimento é calculado dividindo o preço de entrada pela menor metragem disponível. A média da estação é a média dos empreendimentos num raio de 1 km da plataforma.
Um mesmo lançamento pode entrar na conta de mais de uma estação quando fica no raio de duas — em Pinheiros e na Faria Lima, por exemplo, os raios se sobrepõem. Por isso a soma dos lançamentos por estação é maior que o total de lançamentos da cidade.
O cálculo só enxerga os lançamentos com coordenadas no cadastro. Em 5 de setembro de 2026 são 1.917 dos 1.944 lançamentos publicados, 99% da base. Essa cobertura vinha subindo ao longo de agosto, então o número de lançamentos por estação nesta extração é maior que o da extração anterior deste índice sem que isso signifique oferta nova: é o mesmo estoque, agora mapeado por inteiro. Comparação de volume mês a mês só fica confiável a partir daqui.
Estações com menos de seis lançamentos aparecem nas tabelas, mas não sustentam comparação: Vila Olímpia lidera o ranking geral com apenas 8 empreendimentos, e Tiradentes, Cidade Universitária, São Lucas, Camilo Haddad, Villa-Lobos-Jaguaré e Corinthians-Itaquera têm entre 3 e 5. Foi por isso que a comparação entre extremos deste artigo usou o recorte de 10 ou mais.
Os números refletem a oferta ativa em 5 de setembro de 2026 e mudam com o cadastro, que recebe novos lançamentos diariamente.
Ver os imóveis
- Apartamentos perto do metrô Oscar Freire — a estação mais cara com base robusta
- Apartamentos perto do metrô Pinheiros — onde está o menor ticket de entrada da rede
- Apartamentos perto do metrô Butantã — R$ 160.000 de entrada, m² de R$ 15.941
- Apartamentos perto do metrô Tamanduateí — a mais barata entre as estações com 10+ lançamentos
- Lançamentos em Moema — o maior estoque num raio de estação, com 86 empreendimentos
- Índice Real 21 do m² — o ranking completo por bairro
A Real 21 devolve 0,21% do valor do imóvel em cashback na compra de lançamentos. Consulte o regulamento para condições e prazos.
Dados extraídos da base da Real 21 em 05/09/2026. Reprodução autorizada com crédito e link para a Real 21.
