O metrô não cobra pedágio por distância. Cobra por estação. Entre Oscar Freire e Patriarca, duas estações da mesma rede, o metro quadrado de lançamento varia 3,8 vezes. E estar mais perto da plataforma, sozinho, não explica quase nada do preço.
A Real 21 mapeou os lançamentos residenciais ativos num raio de 1 km de 81 estações de metrô e CPTM da cidade. Os números abaixo saíram da base em 29 de agosto de 2026.
O que os dados mostram
1. A distância até a estação não explica o preço.
A correlação entre o preço do m² e a distância do lançamento mais próximo da plataforma é de 0,036 — estatisticamente, nada. Existem lançamentos a 20 metros da São Joaquim (R$ 18.092/m²) e a 480 metros da Campo Belo (R$ 16.004/m²). A 40 metros da Jurubatuba, o m² sai a R$ 8.776. A 440 metros da Clínicas, a R$ 29.734.
Quem compra perto do metrô não está pagando pela proximidade. Está pagando pelo bairro que aquela estação atende.
2. A diferença entre a estação mais cara e a mais barata é de 3,8 vezes.
Considerando apenas as 66 estações com 10 ou mais lançamentos ativos — base suficiente para uma média fazer sentido:
| Estação | m² médio | Lançamentos | |
|---|---|---|---|
| Mais cara | Oscar Freire | R$ 32.812 | 44 |
| Mais barata | Patriarca | R$ 8.637 | 10 |
A mediana das 81 estações analisadas é de R$ 13.770/m².
3. Onde há mais oferta, o preço é maior — não menor.
A correlação entre o número de lançamentos ao redor da estação e o preço do m² é de 0,549, positiva e relevante. As estações com mais canteiros de obra são as mais caras, não as mais baratas. Moema lidera em volume, com 67 lançamentos num raio de 1 km, a R$ 27.707/m². Vila Mariana vem com 56, a R$ 17.348.
4. O ticket de entrada mais baixo da rede inteira está em Pinheiros.
Este é o dado que contraria a intuição. O menor preço de entrada entre as 81 estações — R$ 160.000 — aparece em três lugares: Pinheiros, Butantã e Hebraica-Rebouças. Nenhum deles é periferia.
São unidades compactas, de metragem pequena, em regiões de m² alto. Perto da Pinheiros, o m² médio é de R$ 16.730; perto da Butantã, R$ 14.440. O ticket baixo não vem de um bairro barato — vem de um apartamento pequeno num bairro caro.
Na ponta oposta, a entrada mais alta da rede é na Berrini: R$ 383.636.
As 20 estações mais caras
| # | Estação | m² médio | Lançamentos | Mais próximo | A partir de |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Vila Olímpia | R$ 34.095 | 7 | 380 m | R$ 336.000 |
| 2 | Oscar Freire | R$ 32.812 | 44 | 120 m | R$ 330.000 |
| 3 | Paulista | R$ 32.408 | 32 | 360 m | R$ 348.000 |
| 4 | Consolação | R$ 30.681 | 40 | 400 m | R$ 294.000 |
| 5 | Clínicas | R$ 29.734 | 41 | 440 m | R$ 290.000 |
| 6 | Moema | R$ 27.707 | 67 | 50 m | R$ 366.000 |
| 7 | Trianon-Masp | R$ 27.570 | 32 | 420 m | R$ 294.000 |
| 8 | Berrini | R$ 24.630 | 11 | 150 m | R$ 383.636 |
| 9 | Brigadeiro | R$ 24.488 | 34 | 300 m | R$ 369.623 |
| 10 | AACD-Servidor | R$ 23.856 | 41 | 200 m | R$ 320.000 |
| 11 | Fradique Coutinho | R$ 22.751 | 34 | 60 m | R$ 349.000 |
| 12 | Faria Lima | R$ 20.700 | 29 | 190 m | R$ 303.913 |
| 13 | Paraíso | R$ 19.851 | 46 | 120 m | R$ 326.950 |
| 14 | Vila Madalena | R$ 19.738 | 37 | 60 m | R$ 287.572 |
| 15 | Vergueiro | R$ 19.647 | 30 | 160 m | R$ 326.950 |
| 16 | Sumaré | R$ 19.636 | 28 | 100 m | R$ 287.572 |
| 17 | Higienópolis-Mackenzie | R$ 19.298 | 28 | 310 m | R$ 262.000 |
| 18 | Eucaliptos | R$ 18.889 | 44 | 160 m | R$ 254.000 |
| 19 | São Joaquim | R$ 18.092 | 23 | 20 m | R$ 290.000 |
| 20 | Morumbi (CPTM) | R$ 18.044 | 10 | 210 m | R$ 309.000 |
As 15 estações mais baratas
| Estação | m² médio | Lançamentos | Mais próximo | A partir de |
|---|---|---|---|---|
| Artur Alvim | R$ 8.205 | 5 | 250 m | R$ 186.000 |
| Campo Limpo | R$ 8.386 | 6 | 150 m | R$ 227.000 |
| Villa-Lobos-Jaguaré | R$ 8.610 | 4 | 470 m | R$ 255.000 |
| Patriarca | R$ 8.637 | 10 | 200 m | R$ 190.927 |
| Tamanduateí | R$ 8.720 | 10 | 140 m | R$ 219.900 |
| Jurubatuba | R$ 8.776 | 8 | 40 m | R$ 235.000 |
| Guilhermina-Esperança | R$ 9.080 | 6 | 350 m | R$ 216.800 |
| Penha | R$ 9.233 | 6 | 380 m | R$ 201.000 |
| Socorro | R$ 9.246 | 11 | 380 m | R$ 223.000 |
| Giovanni Gronchi | R$ 9.261 | 8 | 450 m | R$ 221.000 |
| Luz | R$ 9.636 | 5 | 290 m | R$ 172.000 |
| Vila das Belezas | R$ 9.677 | 15 | 70 m | R$ 178.000 |
| Tucuruvi | R$ 9.722 | 19 | 110 m | R$ 199.900 |
| Vila Matilde | R$ 9.995 | 14 | 340 m | R$ 216.800 |
| Tiradentes | R$ 10.096 | 3 | 820 m | R$ 172.000 |
Como ler esses números
O índice cobre exclusivamente lançamentos — imóveis novos, na planta ou recém-entregues, com oferta ativa na plataforma da Real 21. Não é o mercado de usados, e não é o preço fechado de venda: é o preço pedido na tabela do incorporador.
O m² de cada empreendimento é calculado dividindo o preço de entrada pela menor metragem disponível. A média da estação é a média dos empreendimentos num raio de 1 km da plataforma.
Um mesmo lançamento pode entrar na conta de mais de uma estação quando fica no raio de duas — em Pinheiros e na Faria Lima, por exemplo, os raios se sobrepõem. Por isso a soma dos lançamentos por estação é maior que o total de lançamentos da cidade.
Estações com menos de seis lançamentos aparecem nas tabelas, mas não sustentam comparação: Vila Olímpia lidera o ranking geral com apenas 7 empreendimentos, e Tiradentes, Villa-Lobos-Jaguaré, Luz, Artur Alvim e Pedro II têm entre 3 e 5. Foi por isso que a comparação entre extremos deste artigo usou o recorte de 10 ou mais.
Os números refletem a oferta ativa em 29 de agosto de 2026 e mudam com o cadastro, que recebe novos lançamentos diariamente.
Ver os imóveis
- Apartamentos perto do metrô Oscar Freire — a estação mais cara com base robusta
- Apartamentos perto do metrô Pinheiros — onde está o menor ticket de entrada da rede
- Apartamentos perto do metrô Butantã — R$ 160.000 de entrada, m² de R$ 14.440
- Apartamentos perto do metrô Patriarca — a mais barata entre as estações com 10 ou mais lançamentos
- Lançamentos em Moema — o maior estoque num raio de estação, com 67 empreendimentos
- Índice Real 21 do m² — o ranking completo por bairro
A Real 21 devolve 0,21% do valor do imóvel em cashback na compra de lançamentos. Consulte o regulamento para condições e prazos.
Dados extraídos da base da Real 21 em 29/08/2026. Reprodução autorizada com crédito e link para a Real 21.
