Em São Paulo, a vaga de garagem deixou de ser item obrigatório do apartamento novo. Dos 1.809 lançamentos residenciais que publicam essa informação nas páginas de bairro da Real 21, 757 — 41,8% — não oferecem nenhuma vaga. Não é vaga opcional nem vaga vendida à parte: é prédio que não tem garagem. Todos os números deste texto foram extraídos da base da Real 21 em 08/10/2026.
O universo, antes de qualquer conta. A página da cidade publica hoje 1.822 lançamentos ativos, distribuídos por 117 páginas de bairro. Dessas, 109 trazem a tabela completa de empreendimentos — as outras oito têm um único imóvel e não montam tabela. De lá saem 1.873 linhas e 1.814 empreendimentos distintos, porque 59 aparecem em dois bairros ao mesmo tempo. Desses 1.814, 1.809 publicam o campo de vagas. O Índice do m² da Real 21, que é a fonte de preço deste texto, trabalha com um recorte próprio e um pouco menor: 1.725 empreendimentos e m² médio de R$ 16.188, também em 08/10/2026. São universos diferentes, e cada número abaixo diz de qual deles veio.
757 de 1.809 lançamentos não têm uma vaga sequer
| Vagas por empreendimento | Lançamentos | Fatia |
|---|---|---|
| Nenhuma | 757 | 41,8% |
| 1 vaga | 508 | 28,1% |
| 2 vagas | 266 | 14,7% |
| 3 vagas | 124 | 6,9% |
| 4 vagas | 95 | 5,3% |
| 5 ou mais | 59 | 3,3% |
A configuração mais comum do mercado paulistano é uma vaga. A maior fatia isolada, porém, é a de nenhuma. Somadas, as duas respondem por 69,9% de tudo que está à venda: sete em cada dez lançamentos de São Paulo oferecem no máximo uma vaga.
A fatia sobe a cada estágio da obra
| Estágio | Lançamentos | Sem vaga |
|---|---|---|
| Pronto | 689 | 30,3% |
| Entrega em breve | 140 | 41,4% |
| Em obras | 429 | 47,8% |
| Lançamento | 550 | 51,6% |
A escada sobe nos quatro degraus, e ela não depende de previsão nenhuma: o estágio da obra é um campo do cadastro, não uma projeção de entrega. Entre os prédios já prontos à venda, pouco menos de um terço não tem garagem. Entre os que estão sendo lançados agora, é a maioria — 284 dos 550. Vale dizer o que isso não é: não é uma série histórica do que a cidade construiu, porque o que se vê aqui é o estoque à venda hoje em cada estágio. Mas a direção é a mesma nos quatro.
Três dormitórios ou mais: 318 empreendimentos, 318 com vaga
| Maior tipologia do prédio | Lançamentos | Sem vaga |
|---|---|---|
| Até 1 dormitório | 926 | 67,5% |
| Até 2 dormitórios | 558 | 23,1% |
| Até 3 dormitórios | 207 | 0% |
| 4 dormitórios ou mais | 111 | 0% |
Esse zero é a fronteira mais nítida que a base devolve, e por isso ele foi conferido fora da tabela. Em 24 fichas sorteadas entre os 318 empreendimentos que oferecem três dormitórios ou mais, 23 publicam o número de vagas e nenhuma traz a frase “as unidades não têm vaga de garagem”, que o próprio site escreve quando é o caso. Do outro lado da escada, dos 1.802 lançamentos que publicam também a tipologia, 926 não passam de um dormitório — e dois terços deles não têm vaga.
Não é o mesmo apartamento sem a vaga. É outro apartamento.
| Mediana do empreendimento | Sem vaga | Com vaga |
|---|---|---|
| Menor unidade | 26 m² | 62 m² |
| Maior unidade | 38 m² | 108 m² |
| Preço inicial anunciado | R$ 310.400 | R$ 900.000 |
A leitura que resume o quadro está na segunda linha: a maior unidade do prédio típico sem vaga, 38 m², é menor que a menor unidade do prédio típico com vaga, que tem 62 m². As duas linhas de produto quase não se encontram. O preço inicial anunciado separa do mesmo jeito — R$ 310.400 contra R$ 900.000 —, lido sobre os 693 e os 1.008 empreendimentos de cada grupo que publicam valor de partida; os demais estão como “sob consulta”. São preços de tabela anunciados, não negócios fechados.
Perto do metrô explica menos do que parece
A explicação de bolso é o metrô: perto da estação, o prédio dispensaria o carro. A base confirma a direção e desmente o tamanho. Cruzando os 1.814 empreendimentos com as 111 páginas de estação da Real 21, 1.343 deles — 74% — estão no raio de pelo menos uma estação. Entre esses, 43,9% não têm vaga. Entre os 470 que não aparecem no raio de nenhuma, 36,0%. São 7,9 pontos de diferença, e não dois mundos à parte: o lançamento sem garagem também está longe do trilho. E o raio é o da própria plataforma, calculado pelo geocodificador — ele mede proximidade cadastrada, não caminhada real.
O preço do bairro inclina, mas não ordena
A segunda explicação de bolso é o preço: garagem seria coisa de bairro caro. Entre os 61 bairros com dez ou mais lançamentos, que somam 1.625 dos 1.873 registros, a correlação de postos entre o m² médio do bairro e a fatia de lançamentos sem vaga é de −0,44, e vai a −0,35 quando o piso baixa para cinco lançamentos e entram 89 bairros. A inclinação existe e aponta para o lado esperado. Mas −0,44 ordena pouco, e os contraexemplos são barulhentos dos dois lados.
A Consolação tem m² de R$ 20.126, 24% acima da média da cidade, e 13 dos seus 16 lançamentos — 81,3% — não têm vaga. A Vila Mascote tem m² de R$ 10.438, abaixo da média, e um único lançamento sem vaga em 16, 6,3%. O que separa os dois casos não é o preço do bairro: é o tamanho do que se lança ali. Na Consolação, a menor unidade mediana tem 23 m² e a maior, 39,5 m². Na Vila Mascote são 60,5 m² e 83 m². A vaga acompanha o produto, não o endereço.
Os dez bairros onde o lançamento sem vaga é a regra
| Bairro | Sem vaga | m² médio (R$) |
|---|---|---|
| Vila Sônia | 14 de 15 | 10.114 |
| Vila Ré | 9 de 11 | 8.325 |
| Consolação | 13 de 16 | 20.126 |
| Santa Cecília | 13 de 16 | 13.991 |
| Bela Vista | 19 de 25 | 17.512 |
| Barra Funda | 18 de 25 | 10.798 |
| Belenzinho | 7 de 10 | 10.085 |
| Campo Limpo | 11 de 17 | 7.963 |
| Tucuruvi | 15 de 24 | 9.359 |
| Vila Ema | 6 de 10 | 9.855 |
E os dez onde é a exceção
| Bairro | Sem vaga | m² médio (R$) |
|---|---|---|
| Vila Mascote | 1 de 16 | 10.438 |
| Alto de Pinheiros | 1 de 14 | 22.706 |
| Morumbi | 3 de 31 | 13.425 |
| Ibirapuera | 2 de 13 | 27.205 |
| Itaim Bibi | 6 de 39 | 38.779 |
| Jardim São Paulo | 2 de 12 | 11.664 |
| Aclimação | 2 de 10 | 15.852 |
| Brooklin | 16 de 68 | 17.628 |
| Vila Andrade | 3 de 12 | 10.398 |
| Vila Nova Conceição | 6 de 23 | 36.054 |
A mediana dos 61 bairros é 42,9%, com metade deles entre 29,1% e 54,5%. Dezenove passam de 50% e oito ficam abaixo de 25%. Nenhum dos 61 chega a zero e nenhum chega a 100%: até onde a garagem é regra existe prédio sem ela, e vice-versa. E os dois extremos têm 15 e 16 lançamentos, perto do piso de dez — um único prédio novo move a linha deles, o que não acontece com Brooklin, Pinheiros ou Moema, que têm dezenas.
Como estes números foram apurados, e o que eles não dizem
- A fonte é a tabela de empreendimentos publicada em cada página de bairro, lida em 08/10/2026 depois de limpar o cache do site. O campo de vagas é o mesmo que a tabela mostra a quem visita a página.
- O zero foi conferido na ficha de cada imóvel. Em 50 empreendimentos sorteados com zero vaga, 46 trazem na própria ficha a frase de que as unidades não têm vaga de garagem; quatro não publicam nada a respeito, nem num sentido nem no outro. No teste inverso, 40 de 40 empreendimentos com uma vaga ou mais confirmam o número na ficha.
- A unidade de contagem é o empreendimento, nunca o apartamento. Um prédio sem garagem conta uma vez, tenha ele 12 ou 300 unidades. Nada aqui mede quantos apartamentos sem vaga existem na cidade.
- Totais de cidade deduplicam; estatística de bairro, não. Os 59 empreendimentos que aparecem em dois bairros contam uma vez nos totais e nos dois bairros nas tabelas por bairro — que é o que cada página de bairro publica.
- Metragem é a faixa anunciada do empreendimento, da menor à maior planta. O site não declara se é área privativa ou total, e este texto não assume nenhuma das duas.
- Nada aqui é projeção. O texto descreve o que está anunciado hoje, no dia da extração.
Onde ver o estoque
O Índice Real 21 do preço do m² traz o valor por bairro, recalculado todo dia — é de lá que sai cada m² citado acima. As páginas de bairro trazem a tabela completa, com vagas, metragem, dormitórios e entrega de cada empreendimento: Consolação (16 lançamentos), Vila Sônia (15) e Vila Mascote (16) são os três casos discutidos aqui. E a página de pronto para morar reúne os 696 empreendimentos já entregues à venda, que é o recorte com a menor fatia de prédios sem garagem.
Em lançamento comprado pela Real 21 há cashback de 0,21% do valor do imóvel; as condições e os prazos estão no regulamento.
