Construtoras com obra em São Paulo: 1.286 prédios a entregar, e a espera vai de 9 a 31 meses

Quando alguém pergunta qual construtora é melhor, quase sempre quer saber duas coisas que nenhum site de imóvel responde: quanta obra aquela empresa tem em pé neste momento e em quanto tempo ela costuma entregar. Este levantamento responde às duas com o censo da base da Real 21, feito em 17 de setembro de 2026.

O recorte, antes dos números. Lemos as 2.203 fichas de empreendimento publicadas no site, uma a uma. Delas, 2.197 trazem a construtora e 2.196 trazem data de entrega. Esse conjunto é maior que o estoque anunciado na página de lançamentos da cidade, que hoje marca 1.767 imóveis em 117 bairros, porque a página conta só o que ainda está classificado como lançamento — na planta, em construção ou pronto novo — e as fichas incluem prédios já entregues que seguem com página no ar. São universos diferentes, e este texto usa o das fichas o tempo inteiro.

São 1.286 prédios ainda por entregar, nas mãos de 291 construtoras

Dos 2.196 empreendimentos com data publicada, 1.286 têm entrega marcada para depois de setembro de 2026. É a fila de obra de São Paulo: o que já foi vendido, ou está à venda, e ainda precisa ficar pronto. Ela se distribui assim pelos próximos anos.

Quem compra hoje um desses 1.286 espera 21 meses na mediana, com um quarto da fila abaixo de 11 meses e um quarto acima de 30. Essa é a média da cidade. O que este levantamento acrescenta é que ela esconde diferenças grandes entre empresas.

A fila é tão pulverizada quanto o mercado

As 1.286 obras estão espalhadas por 291 construtoras diferentes — de um total de 375 com ficha publicada no site. As outras 84 já entregaram tudo o que tinham cadastrado.

• 115 das 291, ou 39,5%, têm um único prédio para entregar.
• Só 76 têm cinco ou mais, 33 têm dez ou mais e 12 têm vinte ou mais.
• As dez maiores filas somam 300 obras, 23,3% do total. As vinte maiores somam 476, ou 37,0%.
• A maior fila isolada, a do Diálogo, tem 45 prédios — 3,5% da fila da cidade.

É o mesmo retrato que o estoque já mostrava: um mercado sem dono. Nenhuma construtora chega a 4% da obra em andamento em São Paulo, e quatro em cada dez das que estão construindo têm exatamente um canteiro.

As dez maiores filas de entrega

A espera vai de 9 a 31 meses, conforme a construtora

Este é o número que muda a conversa. Entre as 33 construtoras com dez ou mais obras na fila — o piso que usamos para comparar, porque abaixo disso a mediana vira o prazo de dois ou três prédios —, o tempo mediano até a entrega vai de 9 meses a 31 meses. São 3,4 vezes de diferença dentro da mesma cidade e do mesmo mês de extração.

A leitura correta dessa tabela não é “quem entrega mais rápido”. É em que ponto do ciclo cada carteira está. Uma construtora com mediana de 9 meses tem uma fila madura, com obras perto do fim; uma com mediana de 26 acabou de lançar boa parte do que vendeu. As duas podem estar no mesmo prazo de obra — o que muda é quando você entrou.

Duas gerações de carteira convivem na cidade

O mesmo censo mostra a diferença de outro jeito: quanto da carteira de cada empresa ainda está por entregar. Entre as 33 com dez ou mais obras na fila, há quem tenha 100% do que cadastrou ainda em obra e quem já tenha entregue quase dois terços.

Vitacon e Tibério são os casos mais claros do outro lado: têm 57 e 47 fichas na base, mais que a maioria, e só 39% e 38% delas ainda por entregar. É uma carteira que já virou prédio. Cury, no extremo oposto, tem 40 fichas e as 40 ainda em obra.

Como ler esses números

• Data de entrega é previsão, não entrega. O que a ficha publica é o prazo informado para o empreendimento. Este levantamento não mede atraso, e não há como medi-lo enquanto a base não tiver a data efetiva do habite-se.
• A unidade é o empreendimento, não o apartamento. Um prédio de 300 unidades e outro de 40 contam igual. A fila é de canteiros, não de chaves.
• O piso de dez obras existe para não comparar ruído. Mediana de três prédios não é mediana, é o prazo daqueles três. Por isso as 258 construtoras com menos de dez ficam fora das tabelas de comparação — mas entram, todas, nos totais da cidade.
• Contagem de ficha não é contagem de estoque. A página de cada construtora mostra os imóveis ativos à venda; aqui contamos fichas publicadas, que incluem prédios entregues. Diálogo, por exemplo, aparece com 51 imóveis na página e 64 fichas na base.
• Concentração de entrega em dezembro. Como já registramos no levantamento de calendário, dezembro concentra uma fatia desproporcional das datas, e parte disso pode ser arredondamento de cadastro. Não muda as medianas por construtora, que é o que este texto compara.

Onde ver o estoque de cada construtora

A fila acima é um retrato agregado. Para ver o que cada empresa tem à venda agora, com preço de entrada, metragem e bairro, as páginas de construtora estão abertas: Diálogo, Cury, Vitacon e Tibério. Para olhar por estágio de obra, há as listas de imóveis na planta e de imóveis em construção. E o Índice Real 21 do m² traz o preço por bairro — hoje em R$ 16.023 o metro quadrado na média da cidade, sobre 2.129 empreendimentos.

Em qualquer um deles, a compra pela Real 21 tem cashback de 0,21% do valor do imóvel, conforme o regulamento disponível no site.

Números extraídos da base da Real 21 em 17 de setembro de 2026, sobre 2.203 fichas de empreendimento publicadas.