Um mesmo prédio pode vender planta de 1, 2, 3 e 4 dormitórios ao mesmo tempo, e por isso a conversa sobre tipologia costuma parar no lugar-comum de que São Paulo "só lança compacto". Quando se olha os 1.732 lançamentos ativos da cidade pela planta que cada um efetivamente coloca à venda, o mapa é outro: há uma região em que o apartamento de um quarto é maioria absoluta, duas em que o dois dormitórios ocupa mais de oito em cada dez prédios, e um apartamento de quatro quartos que praticamente existe em dois endereços da cidade.
O recorte deste levantamento: são os 1.732 empreendimentos novos que a Real 21 acompanha em 117 bairros de São Paulo — em lançamento, em construção ou prontos novos. Não é o mercado inteiro da cidade: imóveis usados, prédios antigos e revendas ficam de fora. Todos os números foram extraídos da nossa base em 09/09/2026.
O que São Paulo lança hoje
A primeira leitura já desfaz um mal-entendido. A planta mais comum da cidade não é o compacto: é o dois dormitórios, oferecido por 1.087 dos 1.732 lançamentos, ou 62,8% do estoque. O um dormitório aparece em 875 prédios (50,5%) e o quatro dormitórios, em 253 (14,6%).
| Planta | Empreendimentos | % dos 1.732 |
|---|---|---|
| 1 dormitório | 875 | 50,5% |
| 2 dormitórios | 1.087 | 62,8% |
| 3 dormitórios | 555 | 32,0% |
| 4 dormitórios | 253 | 14,6% |
As linhas somam mais que 1.732 de propósito: um empreendimento que vende plantas de 2 e de 3 dormitórios entra nas duas. O que a tabela mede é em quantos prédios cada planta está disponível, não quantas unidades existem de cada uma.
O Centro é a única região em que o compacto é maioria absoluta
Dos 130 lançamentos do Centro, 108 oferecem 1 dormitório — 83,1%. É a maior concentração da cidade e a única região em que o compacto supera o dois dormitórios, que aparece em 71 prédios (54,6%). Nas outras quatro regiões o um dormitório fica entre 43,9% e 49,8%, sempre atrás do dois.
No outro extremo da mesma região: apenas 19 prédios do Centro vendem planta de 3 dormitórios (14,6%) e 7 vendem de 4 (5,4%). O Centro não lança apartamento de família — lança densidade.
Zona Leste e Zona Norte são a cidade do dois dormitórios
A Zona Leste tem a maior fatia de 2 dormitórios de São Paulo: 219 dos seus 259 lançamentos, 84,6%. A Zona Norte vem logo atrás, com 114 de 139 (82,0%). Nas duas, o quatro dormitórios praticamente não existe — 14 prédios na Leste e 7 na Norte, cerca de 5% em cada uma, a mesma fatia do Centro.
É a leitura mais estável deste levantamento: o dois dormitórios é o denominador comum do mercado paulistano e só deixa de ser maioria em uma região, o Centro.
O quatro dormitórios cabe em duas zonas
225 dos 253 lançamentos com planta de 4 dormitórios estão na Zona Sul ou na Zona Oeste — 88,9%. A comparação só vale porque existe uma linha de base: essas duas zonas concentram 1.204 dos 1.732 lançamentos, 69,5% do estoque. A concentração do quatro quartos, portanto, é bem maior do que o tamanho das duas regiões explicaria. Centro, Zona Leste e Zona Norte somadas são 30,5% do estoque e ficam com 11,1% do quatro dormitórios.
| Região | Com 1 dormitório | Com 4 dormitórios |
|---|---|---|
| Centro (130) | 108 — 83,1% | 7 — 5,4% |
| Zona Leste (259) | 125 — 48,3% | 14 — 5,4% |
| Zona Norte (139) | 61 — 43,9% | 7 — 5,0% |
| Zona Oeste (430) | 214 — 49,8% | 88 — 20,5% |
| Zona Sul (774) | 367 — 47,4% | 137 — 17,7% |
Entre parênteses, o total de lançamentos ativos da região. Na Zona Oeste, um em cada cinco prédios novos oferece planta de quatro quartos; no Centro, um em cada dezoito.
Bairro a bairro, a concentração é ainda maior
Dos 117 bairros com lançamento ativo, apenas 27 reúnem três ou mais prédios com planta de 4 dormitórios. E oito bairros bastam para explicar boa parte do produto.
| Bairro | Lançamentos | Com 4 dormitórios |
|---|---|---|
| Moema | 79 | 28 |
| Pinheiros | 85 | 25 |
| Brooklin | 68 | 20 |
| Jardim Paulista | 52 | 18 |
| Perdizes | 56 | 12 |
| Itaim Bibi | 36 | 11 |
| Morumbi | 31 | 11 |
| Vila Nova Conceição | 22 | 10 |
O oposto também tem endereço. Entre os bairros com 20 ou mais lançamentos, os mais compactos são Bela Vista (21 dos 23 prédios com 1 dormitório, 91%), Vila Olímpia (16 de 21) e Vila Clementino (21 de 31). E os mais concentrados em dois dormitórios são Itaquera (24 de 25, 96%), Freguesia do Ó (22 de 23), Barra Funda (21 de 22), Vila Prudente (26 de 29) e Ipiranga, que tem o maior número absoluto fora do centro expandido: 56 dos seus 65 lançamentos.
O caso mais atípico da cidade é a Vila Nova Conceição. São 22 lançamentos ativos, 10 com planta de 3 dormitórios e 10 com planta de 4 — e o dois dormitórios não chega a três prédios, o único bairro grande de São Paulo onde a planta mais comum da cidade sequer forma um grupo. No Brooklin está a maior fatia de três dormitórios entre os bairros de 20 ou mais: 37 de 68, 54%.
Onde o terceiro e o quarto quarto não aparecem
Entre os 31 bairros com 20 ou mais lançamentos, 11 não chegam a três prédios com planta de 4 dormitórios — entre eles Butantã, Saúde, Campo Belo, Tatuapé, Vila Prudente, Itaquera, Bela Vista, Lapa, Barra Funda, Tucuruvi e Freguesia do Ó. Todos têm três dormitórios em oferta; o que some é a planta de quatro.
Para quem procura, isso muda o roteiro: em boa parte da cidade a pergunta não é qual prédio tem quatro quartos, e sim em quais bairros vale procurar. O métrico de referência para comparar esses endereços continua sendo o preço do metro quadrado, hoje em R$ 16.198 na média da cidade, sobre 1.887 empreendimentos, também em 09/09/2026.
Como ler esses números
A unidade de contagem é o empreendimento, não a unidade à venda. Quando dizemos que 219 lançamentos da Zona Leste têm 2 dormitórios, isso significa que 219 prédios oferecem essa planta — não quantos apartamentos de dois quartos existem neles. Um prédio com 300 unidades pesa o mesmo que um com 40.
As regiões fecham exatamente com a cidade. A soma das cinco regiões reproduz, sem folga, o total de cada planta publicado nas páginas de tipologia: 875, 1.087, 555 e 253. E a soma do estoque das cinco regiões dá 1.732, o total da cidade. Foi a conferência que validou toda a extração.
O que não fizemos, de propósito. Cada página de tipologia publica um valor "a partir de", e seria tentador comparar o de 1 dormitório com o de 2 para estimar quanto custa o quarto extra. Não vale: esse valor é o menor preço do empreendimento que oferece a planta, e não o preço da planta. Em 48 dos 76 bairros que têm as duas páginas o valor é idêntico, o que confirma a leitura. Pela mesma razão não usamos a faixa de metragem das páginas: ela cobre o empreendimento inteiro, e não a planta.
Bairro sem página não é bairro sem oferta. Um bairro só ganha página própria de uma planta a partir de três lançamentos. Por isso as contagens por bairro deste texto foram sempre escritas como "não chega a três", e nunca como ausência total. Os totais de cidade e de região não têm esse limite e são completos.
Onde ver o estoque de cada planta
O estoque completo por tipologia está em lançamentos de 1 dormitório, 2 dormitórios, 3 dormitórios e 4 dormitórios. Os recortes citados aqui têm página própria: 1 dormitório no Centro, 2 dormitórios na Zona Leste e 4 dormitórios na Zona Oeste. Para os bairros extremos, Moema, Vila Nova Conceição e Itaquera.
Quem compra com a Real 21 recebe cashback de 0,21% sobre o valor do imóvel. O benefício segue regulamento próprio, com condições e prazos definidos.
