Em 05/09/2026, a base da Real 21 tinha 1.730 empreendimentos ativos em São Paulo, distribuídos em 117 bairros. Desses, apenas 269 estavam no estágio de lançamento — o que o mercado chama de comprar na planta. É 15,5% do estoque, ou um em cada 6,4 prédios anunciados.
“Comprar na planta” virou o nome genérico do produto inteiro: é assim que o mercado descreve qualquer lançamento, esteja ele ainda na fundação ou já com as chaves saindo. Os três estágios, porém, são coisas diferentes — e o estoque de cada um, e o preço de cada um, também.
Onde está o estoque hoje
| Estágio da obra | Imóveis | Fatia do estoque |
|---|---|---|
| Lançamento (na planta) | 269 | 15,5% |
| Em construção | 791 | 45,7% |
| Pronto novo | 670 | 38,7% |
Somados, 1.730 empreendimentos. A fatia na planta é a menor das três em todas as regiões, mas o Centro é o caso extremo: são 12 lançamentos para 129 empreendimentos ativos na região, 9,3% do estoque local. Na Zona Leste, a região com a maior fatia, são 17,4%.
O metro quadrado sobe junto com a obra
| Estágio da obra | Imóveis | m² médio (R$) |
|---|---|---|
| Lançamento (na planta) | 269 | 14.167 |
| Em construção | 791 | 14.992 |
| Pronto novo | 670 | 18.339 |
Entre o estoque na planta e o estoque pronto para morar há 29,5% de diferença no metro quadrado médio. O salto, porém, não é constante: do lançamento para a obra em construção são 5,8%; da obra em construção para o pronto novo, 22,3%. A maior parte da distância aparece no fim da obra, não no começo.
Como referência, o Índice Real 21 do m² marcava R$ 16.185 para a cidade em 05/09/2026, calculado sobre 1.885 empreendimentos — um recorte um pouco mais largo que o das páginas de estágio. O valor cai entre o m² da obra em construção e o do pronto novo, como seria de esperar.
No Centro a diferença é duas vezes e meia a da Zona Norte
| Região | m² na planta (R$) | m² pronto novo (R$) |
|---|---|---|
| Centro | 13.512 | 18.522 |
| Zona Leste | 9.654 | 11.473 |
| Zona Norte | 9.231 | 10.575 |
| Zona Oeste | 17.509 | 22.029 |
| Zona Sul | 14.944 | 19.514 |
| Região | Pronto × planta | Imóveis na planta |
|---|---|---|
| Centro | +37,1% | 12 |
| Zona Sul | +30,6% | 123 |
| Zona Oeste | +25,8% | 67 |
| Zona Leste | +18,8% | 45 |
| Zona Norte | +14,6% | 22 |
A distância entre o estoque na planta e o estoque pronto varia de 14,6% na Zona Norte a 37,1% no Centro — duas vezes e meia. Vale lembrar que o Centro é também onde o estoque na planta é mais raro: doze empreendimentos. Onde há muita oferta na planta, como na Zona Sul (123) e na Zona Oeste (67), a diferença fica perto da média da cidade.
O ticket de entrada mais baixo não está na planta
Se o critério for o menor valor de entrada e não o metro quadrado, a ordem se inverte. O imóvel mais barato entre os prontos novos parte de R$ 131.484; entre os em construção, de R$ 156.211; e entre os lançamentos, o menor valor de entrada das cinco regiões é R$ 178.000, na Zona Sul.
Não há contradição: metro quadrado médio e valor de entrada medem coisas diferentes. O ticket depende do tamanho da menor unidade disponível, e os estudos e compactos mais baratos da cidade hoje estão em prédios já entregues.
O que estes números não dizem
Esta é uma fotografia de três estoques diferentes no mesmo dia, não a trajetória de um mesmo imóvel ao longo da obra. Os 269 empreendimentos na planta e os 670 prontos novos são prédios distintos, em endereços distintos e com padrões distintos. A diferença de 29,5% mede o que separa dois conjuntos de imóveis hoje — não é projeção, não é histórico e não diz o que acontecerá com o preço de nenhum apartamento específico.
A leitura útil é outra: ela mostra em que ponto da obra está a oferta de cada região e quanto custa, hoje, cada um desses pontos. Quem procura na planta na Zona Norte disputa 22 empreendimentos; quem procura na Zona Sul, 123.
Onde ver cada estágio
- Lançamentos na planta em São Paulo — 269 empreendimentos
- Apartamentos em construção em São Paulo — 791 empreendimentos, m² médio R$ 14.992
- Apartamentos prontos para morar em São Paulo — 670 empreendimentos, m² médio R$ 18.339
- Lançamentos na planta na Zona Norte — a menor diferença da cidade, +14,6%
- Prontos para morar na Zona Oeste — o m² mais caro entre as regiões, R$ 22.029
- Índice Real 21 do m² — o ranking por bairro, atualizado diariamente
Método. Todos os números foram extraídos da base da Real 21 em 05/09/2026. As contagens e os valores por estágio e por região vêm das páginas de estágio de obra do próprio site. O m² médio do estoque na planta na cidade (R$ 14.167) é calculado a partir das cinco páginas de região, ponderado pelo número de imóveis de cada uma; o mesmo cálculo aplicado aos dois estágios em que o site publica a própria média da cidade reproduz o valor publicado com desvio de 0,1%.
A Real 21 devolve 0,21% do valor da compra em cashback ao comprador. A oferta tem regulamento próprio, com condições e prazos.
